Kann ich meine Wohnung gewerblich nutzen?

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 10.4.2013) hatte sich im Rahmen der Revision gegen ein Urteil des Landgerichts Berlin mit der Frage zu beschäftigen, ob die Kündigung des Vermieters wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung zulässig war oder nicht.

Im konkreten Fall hatte der Sohn die Wohnung der verstorbenen Mutter als Raum für seinen Gitarrenunterricht genutzt. Der Umfang soll bei etwa 3 Werktagen und 12 Schülern gelegen haben.

Der Vermieter begründete die Kündigung mit dem den Hausfrieden bzw. die anderen Mieter störenden Lärm und der von ihm nicht erteilten Erlaubnis für diese Nutzung.

Der BGH bestätigte die Urteile der Vorinstanzen bzw. gab der Räumungsklage statt. Der Mieter muss ausziehen.

Hintergrund ist, dass die Rechtsprechung nach der Art der gewerblichen Nutzung abstuft. Der Grad der Nutzung wird mit der Inanspruchnahme der Räume bei einer Wohnnutzung verglichen. Eine Nutzung der Mietswohnung etwas als Home-Office ohne Kundenkontakt wird regelmäßig nicht erlaubnispflichtig sein, eine Nutzung bei der Kunden die Wohnung besuchen, regelmäßig schon. Im konkreten Fall gingen die Gerichte von einer erheblichen Belästigung bzw. Inanspruchnahme aus, daher wäre eine Erlaubnis notwendig gewesen.

Ob der Vermieter bei der nun möglichen Neuvermietung einen wesentlich höheren Mietzins verlangt, als bei diesem sehr alten Mietvertrag und solche wirtschaftlichen Aspekte einen Hintergrund darstellten, ist leider nicht bekannt.  

Fazit:

Lassen Sie sich vorab beraten und riskieren Sie keine Kündigung und Räumungsklage durch Ihren Vermieter. Mitunter haben Sie einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zu der gewünschten Nutzung, mitunter sind öffentlich-rechtliche Vorschriften zu beachten. Wichtig ist, vor Abschluss von Mietverträgen zu klären, ob diese für Ihre gewerblichen Zwecke geeignet und nutzbar sind.

Umgekehrt steht für Vermieter die Frage, wie sie störende Mieter loswerden können. Nicht jede Störung des Hausfriedens oder sonstiger Grund reicht.

Rechtsanwältin Krönert

Bandmann & Krönert Partnerschaft

Frau Rechtsanwältin Krönert bearbeitet vertieft das Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht. Den theoretischen Kurs für den Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht hat Sie erfolgreich abgeschlossen.

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