Kündigung wegen Mieterhöhung bis zum letzten Tag

Der Gesetzgeber will den stetigen Anstieg der Mieten beschränken. So unterliegen Mieterhöhungen bereits heute, auch ohne die vieldiskutierte Mietpreisbremse, strengen Regeln. Soll die Wohnungsmiete steigen, muss sich das beispielsweise nach einem Mietspiegel oder der ortsüblichen Vergleichsmiete richten. Daneben wird auch über Formalien immer wieder gestritten.

So entschied jüngst der Bundesgerichtshof (BGH) über einen Fall, in dem die Mieterhöhung erst zu einem späteren Zeitpunkt wirksam werden sollte, als gesetzlich vorgesehen. Das ist möglich, sagten die Richter. Dann dürften Mieter aber auch ihr Sonderkündigungsrecht entsprechend länger ausüben.

Die gesetzlich geregelte Erhöhung der Miete

Es beginnt regelmäßig damit, dass der Vermieter mehr Geld für die Mietwohnung verlangt, schriftlich und mit Begründung. Dann kommt es auf die Reaktion des Mieters an:

• Stimmt er der Mieterhöhung zu, muss er ab dem dritten Kalendermonat später die höhere Miete zahlen. So steht es in § 558b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Am sonstigen Mietvertrag ändert sich nichts.
• Hat der Mieter bis Ende des übernächsten Monats nach der Aufforderung nicht zugestimmt, kann der Vermieter Klage erheben. Die richtet sich auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Darüber entscheidet das zuständige Amtsgericht.
• Dritte Möglichkeit ist die Kündigung. Der Mieter hat gemäß § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht aufgrund der Mieterhöhung. Das kann er laut Gesetz ebenfalls bis Ende des übernächsten Monats ausüben. Wirksam wird die Kündigung danach zum übernächsten Monat. Während dieser Zeit bleibt es bei der alten, niedrigeren Miete.

Mieterhöhung zu einem späteren Zeitpunkt

Der BGH entschied jüngst im Fall einer Berliner Mietwohnung. Dafür forderte der Vermieter seine Mieter bereits am 07.01. auf, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die sollte entgegen der gesetzlichen Regelung nicht schon zum dritten folgenden Kalendermonat, also dem 01.04., sondern ausdrücklich erst zum 01.08. erfolgen. Zu einem früheren Zeitpunkt wäre die Erhöhung auch noch nicht zulässig gewesen. Nachdem die Mieter dem nicht zustimmten, klagte der Vermieter.

Am Ende entschied der BGH über die Revision: Das frühzeitige Verlangen der Mieterhöhung ist nicht zu beanstanden. Dadurch, dass die Erhöhung erst später als gesetzlich vorgesehen eintreten sollte, sei der Mieter schließlich nicht benachteiligt. Auch sonst war die Mieterhöhung zum 01.08. in diesem Fall zulässig.

Bei dieser Gelegenheit stellt der BGH fest, dass in solchen Fällen auch das Sonderkündigungsrecht der Mieter entsprechend länger ausgeübt werden kann. Mieter dürften danach mit einer Kündigung bis unmittelbar vor Eintritt der Mieterhöhung warten. Hätten also im vorliegenden Fall die Mieter noch am 31.07. gekündigt, hätten sie bis 30.09. zum alten Preis in der Wohnung bleiben können. Danach allerdings wäre der Mietvertrag beendet gewesen und sie hätten ausziehen müssen.

(BGH, Urteil v. 25.09.2013, Az.: VIII ZR 280/12)

(ADS)