Maklervertrag: Textform und Halbteilungsgrundsatz

Die Reform des Maklerrechts vom 23. Dezember 2020 hat wichtige Neuerungen eingeführt, insbesondere das Erfordernis der Textform für Maklerverträge sowie das sogenannte „Halbteilungsprinzip“ für die Verteilung der Maklerkosten. Seit der Reform müssen Maklerverträge für Wohnimmobilien in Textform geschlossen werden, und die Provisionen für den Immobilienerwerb dürfen Käufer und Verkäufer in der Regel nur hälftig übernehmen. Dieser Artikel gibt eine kompakte Zusammenfassung der wesentlichen Neuerungen sowie aktuelle Urteile deutscher Oberlandesgerichte zu diesen Themen. Zudem erhalten Makler und Kunden praktische Handlungsempfehlungen zur Vermeidung rechtlicher Konflikte.

Textformerfordernis für Maklerverträge (§ 656a BGB): Transparenz und Rechtssicherheit im Fokus

Die Einführung des Textformerfordernisses für Maklerverträge im Jahr 2020 brachte wesentliche Änderungen im Immobilienrecht. Um Rechtsklarheit und Verbraucherschutz zu verbessern, müssen Maklerverträge über den Erwerb von Wohnimmobilien – beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern – nun schriftlich festgehalten werden. Dies bedeutet, dass alle Abmachungen zwischen Makler und Kunde in Textform dokumentiert sein müssen, sodass mündliche Vereinbarungen oder per Handschlag geschlossene Maklerverträge seit der Reform ungültig sind.

Hintergrund und Bedeutung des Textformerfordernisses

Das Textformerfordernis basiert auf der Überlegung, dass Immobilienkäufer und -verkäufer klare Vertragsgrundlagen und Belege für alle getroffenen Vereinbarungen haben sollten. Das Gesetz sieht dies für Maklerverträge als besonders wichtig an, da diese für viele Menschen große finanzielle Entscheidungen betreffen. Die schriftliche Festlegung der Vertragsinhalte schützt nicht nur den Makler, sondern auch den Kunden, indem Missverständnisse reduziert und die Durchsetzung der Vereinbarungen erleichtert wird. Die Notwendigkeit des Textformerfordernisses gilt für alle Maklerverträge, die nach dem 23. Dezember 2020 geschlossen wurden.

Anforderungen an die Textform

Die Textform nach § 126b BGB erfordert, dass der Vertrag in einer dauerhaften Form vorliegt, beispielsweise per E-Mail, Fax oder auf Papier. Ein mündlicher Vertragsabschluss reicht nicht mehr aus; fehlt die Textform, ist der Vertrag nichtig (§ 125 BGB).

Ein Vertrag in Textform kann in verschiedenen Ausführungen vorliegen. Es ist möglich, dass die Vereinbarungen schriftlich auf Papier dokumentiert oder auf elektronischem Weg (wie E-Mail oder PDF) festgehalten werden. Entscheidend ist, dass der Vertrag eine dauerhafte Dokumentation darstellt, die jederzeit nachgelesen werden kann. Eine einfache E-Mail ist daher ausreichend, solange sie alle relevanten Vertragsinhalte enthält und sowohl Makler als auch Kunde darauf zugreifen können. Die wichtigsten Inhalte, die in einem solchen Vertrag enthalten sein sollten, sind die Provisionshöhe, die genaue Leistung des Maklers sowie der Zeitpunkt, zu dem die Provision fällig wird.

(Eigenhändige Namens)-Unterschriften sind im Falle der Textform jedoch nicht notwendig. Es genügt, wenn aus dem Dokument klar hervorgeht, dass beide Parteien den Vertrag anerkennen und die Bedingungen akzeptieren. Diese Anforderung wird häufig durch eine Zustimmung per E-Mail erfüllt, in der beide Parteien den Inhalt bestätigen. Wichtig ist, dass das Dokument nicht leicht veränderbar ist, damit im Streitfall klare Beweise vorliegen.

Nach hiesigem Dafürhalten genügen WhatsApp-Nachrichten oder Nachrichten über vergleichbare app-basierte Messenger-Dienste nicht der Textform.

Wichtig: Das Textformerfordernis gilt auch, wenn der Kunde Unternehmer und nicht Verbraucher ist, also immer!

Auswirkungen bei Nichteinhaltung der Textform

Falls ein Maklervertrag nicht in Textform vorliegt, wird dieser als unwirksam betrachtet. Das bedeutet, dass der Makler keinen Anspruch auf Provision hat, selbst wenn er den Kauf vermittelt oder den Verkauf nachgewiesen hat. Diese Regelung betont die Wichtigkeit, dass alle relevanten Vereinbarungen schriftlich dokumentiert werden, bevor eine Maklertätigkeit beginnt.

Für den Makler hat dies weitreichende Konsequenzen: Er muss sicherstellen, dass vor Beginn jeder Vermittlungsaktivität ein Vertrag in Textform abgeschlossen wird. Kunden wiederum sollten darauf achten, dass sie eine textliche Vereinbarung erhalten, bevor sie sich an einen Makler binden, da dies auch ihre Rechte stärkt und sie vor unerwarteten Forderungen schützt. Im Falle von Auseinandersetzungen kann der Kunde auf den formalen Mangel verweisen und eine Provisionszahlung ablehnen.

Sonderregelungen im Online-Geschäftsverkehr

Besondere Anforderungen gelten für Maklerverträge, die im Online-Geschäftsverkehr abgeschlossen werden. Laut § 312j Abs. 3 BGB sind Makler im Internet verpflichtet, die Schaltfläche zur Bestätigung des Vertragsabschlusses mit einer eindeutigen Formulierung wie „zahlungspflichtig bestellen“ zu versehen. Diese Vorgabe soll den Verbraucher schützen, indem sie klarstellt, dass eine Zahlungspflicht entsteht. Eine einfache Beschriftung wie „Senden“ reicht nicht aus, um die Provisionspflicht eindeutig zu machen. Diese Regelungen betonen die Bedeutung von Transparenz und Verbraucherschutz im Online-Geschäft und helfen, Missverständnisse und unbeabsichtigte Vertragsabschlüsse zu vermeiden.

Das Urteil des OLG Stuttgart (Az. 3 U 233/22) hat diesen Grundsatz bestätigt. Es entschied, dass ein Vertrag schwebend unwirksam bleibt, wenn die Beschriftung nicht eindeutig auf die Zahlungspflicht hinweist. Die Nachbesserung solcher Formulierungen ist daher für Makler, die online arbeiten, unerlässlich. Diese Regelung fördert Transparenz im digitalen Vertragsabschluss und stärkt die Position des Verbrauchers erheblich.

Halbteilungsgrundsatz (§ 656c BGB): Faire Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer

Mit dem Halbteilungsgrundsatz wurde ein wichtiges Instrument zur fairen Verteilung der Maklerkosten eingeführt. Ziel dieser Regelung ist es, die Kosten für die Vermittlung eines Immobilienkaufs nicht einseitig auf den Käufer abzuwälzen. Der Grundsatz gilt für alle Maklerverträge, die Wohnungen oder Einfamilienhäuser betreffen, und sorgt dafür, dass die Kosten fair zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden, sofern der Makler für beide Seiten tätig ist. Dies soll sowohl Käufer entlasten als auch eine Transparenz der Kosten sicherstellen.

Hintergrund und Zielsetzung des Halbteilungsgrundsatzes

Vor der Reform war es in einigen Regionen üblich, dass Käufer die gesamten Maklerkosten trugen, obwohl oft der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Der Käufer, der sich häufig in einer Zwangslage befand, hatte keine Möglichkeit, über die Provisionshöhe zu verhandeln oder die Höhe der Kosten infrage zu stellen. Dies führte nicht selten zu ungerechtfertigt hohen Provisionsforderungen und einer finanziellen Mehrbelastung für Käufer, die sich oft in einer schwächeren Verhandlungsposition befinden. Durch die Neuregelung soll der Verkäufer stärker motiviert werden, die Kosten der Maklerdienste kritisch zu bewerten und damit aktiv auf die Provisionshöhe Einfluss zu nehmen, um die Gesamtkosten zu senken. Zuvor hatten Verkäufer oft keinen Anreiz zur Kostenoptimierung, da die Maklerprovision in vielen Fällen vollständig an den Käufer abgewälzt wurde.

Der Halbteilungsgrundsatz soll daher Käufer schützen und den Verkauf von Immobilien gerechter gestalten.

Der Halbteilungsgrundsatz in der Praxis

Gemäß § 656c BGB dürfen Käufer nicht mehr als 50 % der Maklerkosten tragen, wenn der Makler für beide Parteien tätig wird. In der Praxis bedeutet dies, dass der Verkäufer, der den Makler zuerst beauftragt, ebenfalls zur Übernahme eines fairen Anteils verpflichtet ist. Der Makler kann also nur dann eine volle Provision verlangen, wenn beide Parteien eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben. Diese Regelung gilt auch dann, wenn der Makler zunächst nur vom Verkäufer beauftragt wurde, dann jedoch eine Vermittlungstätigkeit für den Käufer übernimmt.

Das Gesetz stellt sicher, dass der Käufer seine Zahlungspflicht erst erfüllen muss, wenn der Verkäufer nachweislich seinen Anteil beglichen hat. Für den Makler bedeutet dies, dass er eine nachvollziehbare Kostenstruktur vorlegen muss, die beiden Parteien gleichermaßen gerecht wird. Die Verpflichtung zur gleichmäßigen Kostenverteilung entspricht dem „Bestellerprinzip“, das bereits bei Mietverträgen Anwendung findet, und sorgt für ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer.

Der Halbteilungsgrundsatz gilt jedoch nur für Wohnimmobilien wie Einfamilienhäuser oder Wohnungen; er ist nicht anwendbar auf gewerbliche Immobilienverkäufe oder Mehrfamilienhäuser. Ziel der Regelung ist es, dass der Käufer nicht in eine faktische Zwangslage gerät und zur Zahlung der vollen Maklerprovision verpflichtet wird, die eigentlich dem Verkäufer zugutekommen könnte.

In der Praxis werden nun häufig Einfamilienhäuser fälschlich als Zweifamilienhäuser deklariert, um diese Vorschrift zu umgehen. Daher ist genau zu prüfen, ob überhaupt mehrere baurechtliche Nutzungseinheiten genehmigt sind.

Rechtliche Streitigkeiten um den Halbteilungsgrundsatz

Aktuelle Gerichtsverfahren verdeutlichen die Bedeutung der genauen Auslegung des Halbteilungsgrundsatzes. So entschied das OLG Hamm (Az. I-18 U 80/23), dass Gebäude mit mehreren Wohneinheiten, die objektiv als Mehrfamilienhaus ausgelegt sind, nicht unter den Begriff des „Einfamilienhauses“ fallen und somit nicht automatisch dem Halbteilungsgrundsatz unterliegen. In diesem Fall wurde festgestellt, dass für die Anwendung des § 656c BGB die objektiven Nutzungsbedingungen des Hauses entscheidend sind und nicht die Absicht des Käufers, die Immobilie später als eine Einheit zu nutzen.

Das Urteil stellt klar, dass die Vertragsgestaltung auf den tatsächlichen Gegebenheiten beruhen muss. Ein weiteres Beispiel ist die Entscheidung des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts (Az. 19 U 25/24), in der es um ein Zweifamilienhaus ging, das nach dem Kauf in Wohnungseigentum nach dem WEG umgewandelt wurde. Auch hier stellte das Gericht auf die objektiven Merkmale des Gebäudes im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab. Diese Urteile zeigen, wie wichtig es ist, die genaue Art der Immobilie festzulegen und diese Dokumentation auch im Maklervertrag aufzuführen.

Herausforderungen und Probleme in der Praxis

In der Praxis kann der Halbteilungsgrundsatz zu Unsicherheiten führen, wenn unklar ist, wie die Immobilie genutzt wird oder welche Kosten tatsächlich gerechtfertigt sind. Einige Makler umgehen die Regelung, indem sie eine kostenlose Tätigkeit für eine Seite anbieten und den vollen Provisionsanspruch nur gegenüber der anderen Partei geltend machen. Solche Umgehungen werden jedoch zunehmend durch Gerichtsurteile unterbunden, da sie nicht dem Geist der Gesetzgebung entsprechen.

Zusätzlich entstehen Herausforderungen, wenn nur eine Partei – typischerweise der Verkäufer – den Makler beauftragt und erwartet, dass der Käufer den gesamten Kostenanteil übernimmt. Nach § 656c BGB ist dies jedoch nur möglich, wenn eine klare Einigung über den Umfang der Maklertätigkeit und die zu übernehmenden Kosten besteht. Auch hier müssen Makler darauf achten, dass alle Vereinbarungen in Textform dokumentiert sind, um ihre Ansprüche rechtlich abzusichern und den Halbteilungsgrundsatz zu erfüllen.

Handlungsempfehlungen für Makler

Um rechtlichen Streitigkeiten vorzubeugen und den gesetzlichen Anforderungen gerecht zu werden, sollten Makler folgende Maßnahmen beachten:

1. Verträge immer in Textform abschließen: Ein schriftlicher Vertrag oder eine E-Mail-Kommunikation genügt. Da die Textform verbindlich ist, sichert dies die Beweiskraft des Vertrags und schützt vor einem unwirksamen Provisionsanspruch.
2. Schaltflächen im Online-Geschäftsverkehr korrekt beschriften: Bei der Verwendung elektronischer Medien zur Kundenakquise ist darauf zu achten, dass die Schaltflächen mit klaren Formulierungen wie „zahlungspflichtig bestellen“ gekennzeichnet sind, um den Kunden auf die Zahlungspflicht hinzuweisen.
3. Klare Vereinbarung der Kostenübernahme im Maklervertrag: Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten alle Maklerverträge genau regeln, wer die Kosten trägt. Falls beide Parteien zur Provision herangezogen werden, muss die Provision jeweils hälftig verteilt werden, um den Halbteilungsgrundsatz zu erfüllen.
4. Transparente Kommunikation: Kunden sollten schon im Vorfeld alle wichtigen Informationen zum Provisionsanspruch erhalten. Das Provisionsverlangen muss eindeutig formuliert sein. So lassen sich spätere Auseinandersetzungen vermeiden.
5. Exposé klar formulieren: Makler sollten darauf achten, die Objektnutzung klar zu beschreiben und bei bestehenden Mehrfamilienhäusern keine Missverständnisse über die Nutzungsart aufkommen zu lassen.

Handlungsempfehlungen für Kunden

Auch Kunden profitieren davon, die rechtlichen Rahmenbedingungen bei der Maklerprovision zu kennen. Folgende Punkte sind dabei wichtig:

1. Schriftliche Bestätigung einfordern: Kunden sollten auf einem schriftlichen oder zumindest elektronischen Vertrag in Textform bestehen. Dies gibt beiden Parteien Rechtssicherheit und schützt vor späteren Missverständnissen.
2. Provisionshöhe genau prüfen: Falls der Makler eine Provision verlangt, ist darauf zu achten, dass die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer hälftig aufgeteilt werden. Kunden können darauf bestehen, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerkosten übernimmt.
3. Widerrufsrecht nutzen: Beim Abschluss eines Maklervertrags im Fernabsatz haben Kunden das Recht, innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. Das Widerrufsrecht gibt eine wichtige Sicherheit für Kunden, die sich nach dem Vertragsabschluss umentscheiden. Es gilt jedoch dann nicht, wenn der Kunde auf einem Beginn der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist verzichtet hat. Im Online-Prozess vieler Makler wird der Kunde standardmäßig aufgefordert, auf das Widerrufsrecht vorzeitig zu verzichten. Kunden sollten dies genau prüfen.
4. Klarheit über Objektart haben: Wenn ein Gebäude beispielsweise als Einfamilienhaus vermarktet wird, die Nutzung aber objektiv eher einer Mehrfamiliennutzung entspricht, sollte dies vorab mit dem Makler geklärt werden, um eine faire Kostenverteilung sicherzustellen.

Rechtsprechungsübersicht

Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 01.03.2024 – Az. 19 U 25/24

„Maklerprovision beim Kauf eines Zweifamilienhauses: Objekte Auslegung des Begriffs ,‚Wohnung“

Im vorliegenden Fall ging es um ein ungeteiltes Zweifamilienhaus, das nach dem Abschluss des Maklervertrags in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht entschied, dass der Halbteilungsgrundsatz (§ 656c BGB) nicht auf einen Vertrag zwischen Makler und Käufer anzuwenden ist, wenn ein ungeteiltes Zweifamilienhaus später in zwei Wohneinheiten aufgeteilt wird und so später dem Charakter einer „Wohnung“ entspricht. Maßgeblich ist nach Ansicht des Gerichts die objektive Nutzung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Die subjektive Nutzungsabsicht des Erwerbs sei hingegen unerheblich. Das Gericht stellte klar, dass die Begriffe „Wohnung“ und „Einfamilienhaus“ im Sinne der §§ 656a und 656c BGB objektiv und anhand des Zustands der Immobilie bei Abschluss des Maklervertrags auszulegen sind. So sollen Widersprüche und Unklarheiten vermieden werden, und es wird Rechtssicherheit geschaffen.

Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 07.08.2024 – Az. 3 U 233/22

„Klarheit im Online-Geschäftsverkehr: Formulierung der Schaltfläche im Online-Auftritt des Maklers“

Das OLG Stuttgart entschied, dass Maklerverträge im Online-Geschäftsverkehr nur wirksam sind, wenn die Schaltfläche für die Bestätigung des Vertragsabschlusses gut sichtbar mit „zahlungspflichtig bestellen“ oder einer ähnlichen Formulierung beschriftet ist (§ 312j Abs. 4 BGB). Ein Button mit der Aufschrift „Senden“ reiche nicht aus, da er die potenzielle Zahlungspflicht für den Verbraucher nicht ausreichend verdeutlicht. Die Entscheidung betont den Verbraucherschutz im Online-Vertragsrecht und soll verhindern, dass Kunden unbeabsichtigt in Verträge eintreten, die sie zur Zahlung verpflichten. Dieses Urteil unterstreicht die Wichtigkeit einer klaren Kommunikation im elektronischen Geschäftsverkehr, insbesondere für Makler und Kunden.

Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 18.03.2024 – Az. I-18 U 80/23

„Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus? – Auswirkungen auf das Maklerrecht“

Das OLG Hamm urteilte, dass ein Gebäude mit mehreren Wohneinheiten nicht automatisch als Einfamilienhaus zählt, selbst wenn es objektiv verbunden ist. Entscheidend sei, ob das Haus tatsächlich von den Mitgliedern eines einzigen Haushalts bewohnt werde. Eine zusätzliche Einliegerwohnung schließe den Einfamilienhausstatus nicht aus, sofern diese Einheit untergeordnet bleibe. Die Entscheidung stellt klar, dass die Nutzungsabsichten des Käufers beim Vertragsabschluss keine Rolle spielen – ausschlaggebend sind die objektiven Gegebenheiten des Objekts zum Zeitpunkt der Vermittlung. Damit bestätigt das Gericht, dass § 656c BGB nicht auf jeden Immobilienkauf angewendet werden kann, der eine Teilung oder spezifische Nutzung vorsieht.

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 3.4.2023 – Az. 9 U 168/22

„Kein Verlust des Maklerlohns bei unklaren Heizangaben und Vertragsschluss per E-Mail“

In diesem Fall ging es um einen Maklervertrag, bei dem der Käufer konkludent in die Provisionspflicht einwilligte, indem er einen Besichtigungstermin in Kenntnis des Provisionsverlangens wahrnahm. Zusätzlich machte der Makler im Exposé Angaben zur Beheizung mit einem Pelletofen und einer Klimaanlage, ohne die Funktionstüchtigkeit zu garantieren. Das Gericht bestätigte, dass der Provisionsanspruch bestand und keine Garantie für Heizsysteme gegeben wurde. 

Das Oberlandesgericht Karlsruhe bestätigte, dass ein Maklervertrag konkludent – also ohne ausdrückliche Zustimmung – zustande kommen kann, wenn der Käufer Maklerdienste in Anspruch nimmt und weiß, dass eine Provision fällig wird. Maßgeblich ist, dass insoweit auch die Textform (hier: E-Mail) gewahrt wird. Auch wies das Gericht darauf hin, dass die Erwähnung von Heizsystemen wie Pelletofen oder Klimaanlage im Exposé oder bei Besichtigungen keine Garantie für die Funktionsfähigkeit dieser Anlagen darstellt.

Des Weiteren hielt das Gericht fest, dass kleinere Abweichungen bei Energieangaben im Exposé nicht ausreichend sind, um den Maklerlohn zu verlieren. Verstöße gegen das Gebäudeenergiegesetz (GEG) betreffen hauptsächlich Klimaschutzziele und sind nicht primär verbraucherschützend. Das Urteil unterstreicht die Bedeutung einer klaren Kommunikation über Provisionsansprüche und zeigt, dass Maklerdetails im Exposé kein Recht auf Gewährleistung begründen.

Oberlandesgericht Zweibrücken, Urteil vom 26.09.2023 – Az. 8 U 138/22

„Pflicht zur Maklerprovision bei konkludentem Vertragsabschluss und Vertretung durch Ehepartner“

Der Käufer nahm die Maklerleistungen über die Ehefrau in Anspruch, die als seine Vertreterin handelte und die Provisionspflicht per E-Mail bestätigte. Obwohl der ursprüngliche Maklervertrag mit dem Verkäufer geschlossen war, verlangte der Makler eine Provision auch vom Käufer. Das Gericht entschied, dass die Provisionspflicht bestand, da die Ehefrau im Namen des Käufers handelte und die Textform durch die E-Mail-Kommunikation gewahrt wurde.

Textformerfordernis: Ein Maklervertrag muss gemäß § 656a BGB in Textform abgeschlossen werden, was hier durch eine E-Mail-Kommunikation zwischen der Maklerin und der Ehefrau des Beklagten erfüllt wurde. Die E-Mails enthielten die wesentlichen Vertragsbestandteile und genügten somit den Anforderungen an die Textform. Auch ohne direkte Erklärung des Beklagten selbst war die Stellvertretung durch seine Ehefrau rechtlich wirksam, da diese vom Beklagten beauftragt wurde, das Immobiliengeschäft in seinem Namen abzuwickeln.

Provisionsberechnung: Die Provisionshöhe von 2 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. war im ursprünglichen Maklervertrag mit dem Verkäufer festgelegt. Der Auftrag bezog sich auf die „Villa mit Nebengebäude“. Mitverkaufte Gegenstände konnten daher nicht Berechnungsgrundlage der Provision werden.

Vertretung durch Ehefrau: Das Gericht bestätigte, dass die Ehefrau des Beklagten ihn wirksam vertreten konnte. In einer E-Mail-Kommunikation nutzte sie wiederholt Formulierungen wie „wir“ und „uns“, die deutlich machten, dass sie im Namen beider handelte. Zudem legte der vom Gericht vernommene Zeuge glaubhaft dar, dass der Beklagte seine Frau als Vertreterin beauftragte, da er selbst stark eingebunden war. Diese Vertretung war ausreichend, um die Textform des Maklervertrags zu erfüllen und den Provisionsanspruch der Maklerin zu begründen

FAQ – Häufig gestellte Fragen

1. Was ist das Textformerfordernis für Maklerverträge?

Das Textformerfordernis gemäß § 656a BGB verlangt, dass Maklerverträge für den Kauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern schriftlich oder elektronisch, etwa per E-Mail, dokumentiert werden. Mündliche Absprachen reichen nicht mehr aus, um einen rechtlich verbindlichen Anspruch auf Maklerprovision zu begründen.

2. Warum wurde das Textformerfordernis eingeführt?

Diese Regel soll für mehr Klarheit und Transparenz sorgen, da der Vertrag eindeutig festhalten muss, wer die Provision zahlt und welche Leistungen der Makler erbringt. So werden beide Parteien geschützt, indem sie den Vertragsinhalt jederzeit nachvollziehen können.

3. Welche Folgen hat es, wenn der Maklervertrag nicht in Textform abgeschlossen wurde?

Ein Verstoß gegen das Textformerfordernis führt zur Unwirksamkeit des Maklervertrags. In diesem Fall kann der Makler keinen Anspruch auf Provision geltend machen.

4. Was besagt der Halbteilungsgrundsatz in § 656c BGB?

Der Halbteilungsgrundsatz legt fest, dass die Maklerkosten bei Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden sollen, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist. Der Käufer darf maximal 50 % der Kosten tragen, um eine faire Kostenverteilung sicherzustellen.

5. Wann greift der Halbteilungsgrundsatz?

Der Halbteilungsgrundsatz gilt, wenn der Makler beide Parteien vertritt, also sowohl den Käufer als auch den Verkäufer. In diesen Fällen müssen die Maklerkosten zwischen beiden Parteien gleichmäßig aufgeteilt werden.

6. Gilt das Textformerfordernis auch für Online-Maklerverträge?

Ja, auch Online-Maklerverträge müssen in Textform abgeschlossen werden. Dabei ist es wichtig, dass die Bestätigungsschaltfläche im Internet eine eindeutige Beschriftung hat, wie „zahlungspflichtig bestellen“, um die Zahlungspflicht klarzustellen.

7. Kann ein Maklervertrag konkludent geschlossen werden, also ohne schriftliche Bestätigung?

Ja, ein Maklervertrag kann konkludent entstehen, wenn der Käufer die Maklerleistungen nutzt und weiß, dass eine Provision fällig wird. Das OLG Karlsruhe bestätigte dies in seinem Beschluss vom 3.4.2023 – Az. 9 U 168/22, indem es feststellte, dass allein die Kenntnis der Provisionspflicht ausreicht.

8. Was bedeutet die Entscheidung des OLG Karlsruhe in Bezug auf Heizsysteme im Exposé?

Das OLG Karlsruhe entschied, dass die Erwähnung von Heizsystemen im Exposé keine Garantie für deren Funktionsfähigkeit ist. Ein Makler muss nur die Heizmöglichkeiten angeben, ohne deren Funktionalität zuzusichern. Er haftet folglich nicht für eine etwaige fehlende Funktionalität.

9. Welche Pflichten hat der Makler hinsichtlich der Angaben im Exposé?

Der Makler muss darauf achten, dass alle relevanten Angaben – z.B. Heizsystem, Baujahr und Energieverbrauch – korrekt sind, aber kleinere Abweichungen führen in der Regel nicht zu einem Provisionsverlust, wie das OLG Karlsruhe klarstellte.

10. Wie wirkt sich der Halbteilungsgrundsatz auf den Provisionsanspruch bei beidseitiger Vertretung aus?

Wenn der Makler für beide Parteien tätig ist, darf er nicht die gesamte Provision nur vom Käufer verlangen. Der Halbteilungsgrundsatz zwingt den Makler, die Kosten fair aufzuteilen und beide Parteien zu belasten.

11. Wann ist der Käufer von der Provisionszahlung befreit?

Der Käufer kann unter Umständen von der Zahlung der Provision befreit sein, wenn er beweisen kann, dass er bereits vor der Kontaktaufnahme mit dem Makler von dem Objekt und dem Verkäufer wusste und den Makler sofort darüber informierte.

12. Muss der Käufer bei Erwerb von Mehrfamilienhäusern ebenfalls die Provision teilen?

Nein, der Halbteilungsgrundsatz und die Regelungen der §§ 656a ff. BGB gelten nur für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Mehrfamilienhäuser sind hiervon ausgenommen.

13. Ist der Makler verpflichtet, einen Energieausweis für das Objekt vorzuweisen?

Ja, der Makler ist verpflichtet, dem Käufer einen Energieausweis vorzulegen. Ein Fehlen des Energieausweises oder fehlerhafte Angaben führen jedoch in der Regel nicht dazu, dass der Makler seinen Provisionsanspruch verliert, wie das OLG Karlsruhe feststellte.