Mieterhöhung nur in vergleichbaren Gemeinden

[image]Mietspiegel können Mieterhöhungen oft am besten begründen. Dabei beziehen sie sich auf das Gebiet einer oder mehrerer Gemeinden. Sie für verschiedene Gemeinden heranzuziehen ist jedoch nicht möglich.

Vermieter können einmal jährlich von ihren Mietern schriftlich die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Kriterien sind dabei Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbarer Unterkünfte in der Gemeinde. Einfacher lässt sich das über einen Mietspiegel ermitteln. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) erklärt diese ausdrücklich zu einer geeigneten Grundlage.

Bezug auf andere Mietspiegel in Grenzen zulässig

Gemeinden sollen einen Mietspiegel erstellen und ihn zudem alle zwei Jahre aktualisieren. Verpflichtet dazu sind sie aber nicht. Nicht immer liegt deshalb ein aktueller oder überhaupt ein Mietspiegel vor. Das BGB lässt deshalb die Bezugnahme auf veraltete Mietspiegel zu. Ebenso ist das laut Rechtsprechung bei fehlendem Mietspiegel erlaubt. Die Vermieter einer Doppelhaushälfte in der nahe Heidelberg gelegenen Stadt Eppelheim dachten sich deshalb, ihre Mieterhöhung um 18 Prozent auf den Mietspiegel der Stadt Heidelberg stützen zu können. Sie verlangten dazu die Zustimmung der Mieter. Schließlich sei Eppelheim mit dem angrenzenden Heidelberger Stadtteil Wieblingen vergleichbar, auf dessen Mietpreise sie sich bezogen. Die Mieter verweigerten die Zustimmung. Der Amtsrichter, vor dem der Streit zunächst landete, wies die Klage ab. Als langjähriger Eppelheimer könne er eine Vergleichbarkeit aus eigener Erfahrung verneinen. Gegen das Urteil legten die klagenden Vermieter Berufung ein.

Andere Gemeindeteile sind keine vergleichbaren Gemeinden

Das somit zur Entscheidung berufene Landgericht (LG) Heidelberg stützte sein Urteil neben den tatsächlichen Umständen vor allem auf das Gesetz. Der entscheidende § 558a Abs. 4 BGB spreche hinsichtlich der möglichen Heranziehung anderer Mietspiegel von solchen einer vergleichbaren Stadt oder Gemeinde. Daran müsse sich die Rechtmäßigkeit messen lassen. Gemeinde sei in diesem Sinne die gesamte Gebietskörperschaft. Aus ihr einzelne Gemeinde- oder wie hier Stadtteile herauszunehmen, entspreche nicht dem Gesetzeswortlaut. Ein Vergleich sei daher nur zwischen den Städten Heidelberg und Eppelheim - nicht aber zwischen einzelnen Stadtteilen - zulässig. Beide Städte unterschieden sich aber erheblich voneinander. Heidelberg habe mit 140.000 Einwohnern nicht nur neunmal mehr Einwohner als Eppelheim, sondern verfüge darüber hinaus über eine Universität, einen Hauptbahnhof, ein Theater, eine weltberühmte Schlossruine und weitere in Eppelheim fehlende Merkmale. Mangels Vergleichbarkeit sei es den Vermietern daher nicht erlaubt, ihre Mieterhöhung anhand des Heidelberger Mietspiegels zu begründen. Die Klage wurde abgewiesen.

(LG Heidelberg, Urteil v. 17.02.2012, Az.: S 95/11)

(GUE)