Mietzahlungspflicht und Corona // Obligation to pay rent and Corona

Deutsche Fassung:

Auch in Zeiten von Corona bleibt die Mietzahlungspflicht bestehen. 

Übersehen hat dies der Gesetzgeber entgegen derzeit verbreiteter Rechtsansichten nicht. Er hätte es aber offenbar noch klarstellen müssen. 

„Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruhen. Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt im Gegenzug im Grundsatz bestehen.“ 

Quelle: Formulierungshilfe der Bundesregierung, S. 4, Absatz 1 Sätze 3 und 4 

Auch dürfte der Mieter – angelehnt an die derzeitige Rechtsprechung – aufgrund der derzeit besonderen Umstände nicht zur Minderung berechtigt sein. Dies ist weder bei seltenen Naturkatastrophen noch dann möglich, wenn sich die maßgeblichen Bestimmungen später ändern. Das Risiko von unvorhersehbaren Naturereignissen, späteren Gesetzesänderungen sowie auch vermindertem Umsatz (!) liegt – nach derzeitiger Rechtsprechung – nicht beim Vermieter, sofern nicht etwas anderes vereinbart wurde. Etwas anderes dürfte auch nicht infolge der Corona bedingten Schließungsanordnungen gelten.

Allerdings fordert die mittlerweile wohl herrschende Meinung in der Literatur nun ein besonderes "Corona-Recht". Gefordert wird ein Durchbruch vom "Grundsatz der Risikoverteilung" zulasten der Vermieter. So sei in Extremfällen eine Abweichung von diesem Grundsatz angezeigt, um "Schieflagen" zu vermeiden. Diese Ansicht hält hält insofern eine Anwendung des §§ 313 BGB zugunsten von Gewerberaummietern In Einzelfällen für ausnahmsweise möglich. Die Anwendung dieser Norm hätte zur Folge, dass dem Mieter ein Anspruch auf Vertragsanpassung zustünde.

Fazit und Handlungsempfehlung:

Die besondere Situation, die durch die Corona Pandemie entstanden ist, wird den Gesetzgeber und Justiz vor weitere Herausforderung stellen. Hinsichtlich der Mietzahlungspflicht des Gewerbemieters dürfte derzeit keine Rechtssicherheit bestehen.

• Dem Mieter ist insofern vorsorglich zu raten, die Miete bis auf weiteres nur unter Vorbehalt zu zahlen und vorsorglich den Vermieter zur Vertragsanpassung aufzufordern.
• Idealerweise sollten sich Vermieter und Mieter jedoch gütlich auf einen Umgang mit der derzeitigen Ausnahmesituation verständigen, um jedenfalls zwischen den beiden beteiligten Parteien Rechtssicherheit zu schaffen.

Haben Sie Fragen zum Mietrecht oder benötigen Sie als Vermieter oder Mieter rechtliche Beratung bei der Ausarbeitung von Stundungs- oder anderen Mietzahlungsvereinbarungen?

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English version:

Even in times of Corona, the obligation to pay rent remains.

Contrary to some current legal views, the legislator has not overlooked this. However, he obviously should have made it clear.

„Landlords may not terminate the lease for rent debts from the period from 1 April 2020 to 30 June 2020 if the rent debts are based on the effects of the Covid 19 pandemic. In return, the obligation of tenants to pay the rent shall in principle remain in force." 

Source: Formulation aid of the Federal Government, p. 4, paragraph 1 sentences 3 and 4

Also, the tenant - based on the current case law - should not be entitled to a reduction due to the current special circumstances. This is neither possible in the case of rare natural disasters nor if the relevant provisions change at a later date. The risk of unforeseeable natural events, later changes in the law as well as reduced turnover (!) does not lie - according to current jurisdiction - with the landlord, unless otherwise agreed. Something else should also not apply as a result of the Corona-related closure orders.

However, the prevailing view in literature now demands a special "corona right". They demand a breakthrough from the "principle of risk distribution" at the expense of landlords. Thus, in extreme cases, a deviation from this principle would be appropriate in order to avoid "imbalances". This view considers an application of §§ 313 BGB in favour of commercial tenants to be possible in individual cases as an exception. The application of this norm would have the consequence that the tenant would be entitled to an adjustment of the contract.

Conclusion and recommendation

The special situation created by the Corona Pandemic will pose a further challenge to legislators and the judiciary. With regard to the commercial tenant's obligation to pay rent, legal certainty is unlikely to exist at present.

• As a precautionary measure, the tenant should therefore be advised to pay the rent only under reserve for the time being and, as a precautionary measure, to ask the landlord to adjust the contract.
• Ideally, however, landlord and tenant should agree amicably on how to deal with the current exceptional situation in order to create legal certainty between the two parties involved.

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