Neues zu Energieausweisen: ab 01. Mai 2014 dem Interessenten bei Verkauf oder Vermietung vorzulegen

Zum 01. Mai 2014 wurden die Pflichten zur Vorlage des Energieausweises bei Immobilienverkauf/-vermietung verschärft. Mit dem Energieausweis soll der potentielle Interessent frühzeitig einschätzen können, ob die Immobilie für ihn mit Blick auf den Energiebedarf in Betracht kommt. Mit Wirkung zum 1. Mai tritt die neue Fassung der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft, die zwingende Regelungen hierzu für Vermieter und Verkäufer sowie Immobilienmakler trifft.

Die Regelungen im Einzelnen

Wer schon über einen Energieausweis älteren Datums verfügt, kann diesen einstweilen verwenden, da diese 10 Jahre lang gültig sind. Wichtig: Zu unterscheiden ist jeweils zwischen dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis ist für den Interessenten annähernd aussagelos, denn er gibt Angaben zum Verbrauch des Vornutzers. Dieser kann jedoch den Energiebedarf der Immobilie stark verfälschen, etwa wenn der Vornutzer wenig zu Hause war oder das Objekt von mehr als ein oder zwei Person genutzt wurde. Aussagekräftiger ist der Bedarfsausweis einer Immobilie. Hier wird der tatsächliche objektive Energiebedarf für die Immobilie ermittelt und angegeben und lässt eine Vergleichbarkeit verschiedener Objekte zu.

Neu ist die Regelung, dass neu ausgestellte Energieausweise die Immobilien künftig in Energieeffizienzklassen von A+ bis H einteilen, wie man dies bisher von Haushaltsgeräten kennt.

Ebenso neu ist nun, dass ab dem 01. Mai 2014 die Vorlage des Energieausweises bei jeder Anmietung/Verkauf und Besichtigung Pflicht ist; der Ausweis also gemäß § 16 Absatz 2 EnEV spätestens bei der ersten Besichtigung eines Interessenten diesem vorgelegt und bei Vertragsschluss ausgehändigt werden muss.

Anbieter und Makler müssen nach § 16a Abs. 1 EnEV die wesentlichen Angaben einer Immobilie bei Verkauf oder Vermietung auch in einer Immobilienanzeige (Print oder Onlineportal) zwingend nennen. Nicht unterlassen werden dürfen bei Wohnimmobilien nach § 16a EnEV 2014 die Angaben, welcher Energieausweis zur Verfügung gestellt wird (Bedarfs- oder nur Verbrauchsausweis) sowie Nennung des Kennwerts des Endenergiebedarfs (bzw. –verbrauchs), der Energieeffizienzklasse, der Art des Energieträgers (Öl oder Gas etc.), des Baujahrs des Gebäudes. Denn all dies sind schließlich entscheidungsmaßgebliche Faktoren für einen Interessenten, ob er ein Objekt anzumieten oder anzukaufen bereit wäre. Bei nicht zu Wohnzwecken zu nutzenden Immobilien wird der Endenergiebedarf bzw. -verbrauch getrennt nach Strom und Heizung.

Im Einzelnen finden sich noch zahlreiche weitere detailliertere Regelungen für bestimmte Gebäudeklassen und -arten, die im Bedarfsfall geprüft werden sollten.

Verstöße gegen diese Vorlagepflicht und Angabepflicht in Anzeigen sind bußgeldbehaftet. Die Bundesländer sind nach der EnEV 2014 verpflichtet, die Vorlage bei Besichtigungen und Vertragsabschlüssen stichprobenhaft zu prüfen. Verpflichtet zur Vorlage und Angabe in Immobilienanzeigen sind die Eigentümer, sodass sich Immobilienmakler die Ausweise von ihren Auftraggebern aushändigen lassen müssen. Gewarnt werden sollte vor starken oder unverständlichen Abkürzungen, da bei Unverständlichkeit oder Intransparenz für den Verbraucher Abmahnungen die Folge sein werden. Die Rechtsprechung wird in den nächsten Jahren betreffend zulässiger und unzulässiger Abkürzungen auf gerichtliche Unterlassungsverfahren gegen Makler hin für eine Klärung sorgen.

Ein weiterer Teil der Neufassung der EnEV 2014 sind die Nachrüstungsregelungen für geringeren Energiebedarf von Bestandsimmobilien.

Erstellt von:

Rechtsanwältin Iris Schuback