Schlechte Wärmedämmung stellt u. U. keinen Mangel dar

Die bloße Gefahr einer potentiellen Schimmelbildung in einer Mietwohnung reicht als Grundlage einer Mietminderung nicht aus. Auch wenn die Ursache womöglich in einer schlechten bzw. nicht vorhandenen Wärmedämmung liegt, ist die Mietwohnung damit noch lange nicht als mangelhaft einzustufen und einer Mietkürzung zugänglich. Vielmehr sind diese Umstände hinzunehmen, wenn der Zustand des Mietobjekts ansonsten mit den einschlägigen Bauvorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung in Einklang steht.

Dies hat der Bundesgerichtshof im Dezember 2018 entschieden.

Hintergrund war eine Klage zweier Mieter einer großen Immobiliengesellschaft. Die Mietobjekte wurden 1968 und 1971 erbaut und dies seinerzeit in Übereinstimmung mit den geltenden Bauvorschriften. Hiernach war eine Wärmedämmung, wie sie heute Pflicht ist, nicht vorgesehen. Die Mieter begehrten nun die gerichtliche Feststellung, dass aufgrund drohender Schimmelpilzbildung eine Mietminderung gerechtfertigt sei und verlangten zudem die Zahlung eines ausreichenden Kostenvorschusses zur Beseitigung des vermeintlichen Mangels.

Die Vorinstanz war der Meinung, dass auch ein ordnungsgemäßen „Lüftungs- sowie Heizverhalten“ eine drohende Schimmelpilzbildung nicht werde verhindern können und gab den Klägern in beiden Verfahren Recht. Nach Auffassung der Vorinstanz liegt in den Wohnungen ein bauseits bedingter Mangel vor, den der Vermieter zu vertreten habe, sodass es gerade nicht darauf ankomme, ob eine Schimmelpilzbildung auch tatsächlich bereits auftrete.

Diese Ansicht teilt der Bundesgerichtshof nicht. Vielmehr schuldet der Vermieter nur die Einhaltung von Vorschriften, die zum Zeitpunkt der Errichtung galten. In den 1960er und 1970er Jahren gab es aber noch keine Vorschrift, die eine Wärmedämmung vorsah. Daher könne weder eine fehlende Dämmung, noch die bloße Gefahr einer hieraus resultierenden Schimmelpilzbildung einen Mangel darstellen, der zur Mietminderung berechtigt oder gar zur Vorschusszahlung für eine Mangelbeseitigung.

Zugleich stellte der Bundesgerichtshof auch klar, dass die typischerweise starren Lüftungs- und Heizregeln für die Mieter nicht als starr angesehen werden dürfen, d. h. zweimal täglich a 10 Min. Stoßlüften ist nicht das Patentrezept. Es dürfe vielmehr Einzelfall sowie abhängig von der Bausubstanz auch ein anderen Lüftungsverhalten von Mietern erwartet werden und auch zumutbar sein.

Ergebnis für Mieter

Mieter müssen warten bis in der Wohnung tatsächlich Feuchtigkeit und/oder Schimmelpilz vorliegt und können sich erst sodann auf einen Mangel und die daraus resultierenden Rechte berufen.

Ergebnis für Vermieter

Vermieter müssen nicht befürchten bereits zum Handeln und auch zur Kasse gebeten zu werden, nur weil eine potentielle Gefahr eines drohenden Mangels besteht.

 (Urteil des BGH am 05.12.2018, Az. VII ZR 271/17 und VII ZR 67/18)