Schönheitsreparaturen: Kann ich mich als Vermieter wirkungsvoll freizeichnen?

Das leidige Thema der Schönheitsreparaturen ist nicht nur für Mieter sehr lästig – nicht zuletzt durch die Rechtsprechung des BGH vom 18.03.2015 zu den Vornahme-Klauseln in Mietverträgen ist die Unsicherheit der Vermieter groß.

Die Quintessenz dieser Entscheidung lautet- Schönheitsreparaturen ja, ABER.

Der erste Teil der Aussage vermag die Vermieter noch zu erfreuen, das „ABER“ sorgt jedoch für großen Frust.

Grundsätzlich ist es nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB Aufgabe des Vermieters, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies kann er jedoch wirksam auf den Mieter übertragen. Die Frage des „Wie“ beschäftigt die Gerichte dabei schon lange.

Die Rechtsprechung zu der Frage der Schönheitsreparaturen war in der Vergangenheit immer von der Frage dominiert, ob man dem Mieter unabhängig von einem Bedarf die Schönheitsreparaturen übertragen darf.

Hintergrund des Ganzen war, dass sich die Schönheitsreparaturen an der Abnutzung der Wohnung orientieren sollten und nicht nach bestimmten Jahresabständen, die keinen individuellen Aufschluss über den Zustand der Wohnung gaben.

Anknüpfungspunkt des BGH in seiner Entscheidung vom 18.03.2015 war der Umstand, dass der Mieter nicht für Beschädigungen oder Abnutzungen einstehen soll, die nicht durch ihn verursacht worden sind. Die Frage von zeitlichen Abständen oder Bedarf wurde nicht mehr erörtert.

Insoweit entwickelte der BGH das „ABER“ zu der Frage der Schönheitsreparaturen.

Die Schönheitsreparaturen können wirksam auf den Mieter übertragen werden, ABER nur, wenn

1. die Wohnung beim Einzug renoviert ist oder nur unerhebliche Gebrauchsspuren aufweist, die nicht ins Gewicht fallen oder
2. die Wohnung bei Einzug unrenoviert/renovierungsbedürftig ist, der Mieter für die Vornahme der Schönheitsreparaturen zum Einzug einen angemessenen Ausgleich erhält.

Diese Entscheidung zeigt, dass Dreh- und Angelpunkt die Frage der Schönheitsreparaturen der Renovierungszustandes der Wohnung beim Einzug ist.

Schwierigkeiten ergeben sich hier auch im Bereich der Darlegungs- und Beweislast. Nach den Vorschriften des AGB-Rechts dürfte bei formularmäßig verwendeter Übertragung der Schönheitsreparaturlast im Zweifel von einer Unwirksamkeit der Übertragung angenommen werden. Dies soll an dieser Stelle nicht näher vertieft werden.

Viele Vermieter haben ihren Rettungsanker in der „Freizeichnung von Schönheitsreparaturen“ gesehen. Das bedeutet, dass der Vermieter sich bereits im Mietvertrag von der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen entzieht.

Bei der Freizeichnung wird zwischen zwei verschiedenen Fällen unterschieden:

Die isolierte Freizeichnungsklausel

Dem Mieter wird weder im Mietvertrag noch in den Vertragsbedingungen die Last der Schönheitsreparaturen übertragen. Vielmehr wird nur geregelt, dass der Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht schuldet.

Dies führt jedoch dazu, dass der Vermieter auch bei Mängeln an der Mietsache, die über reine Abnutzungserscheinungen nach § 538 BGB herausgehen, nicht einstandspflichtig ist. Im Ergebnis bedeutet die isolierte Freizeichnung daher nicht nur die Befreiung der Pflicht des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, sondern auch die Befreiung der Pflicht zur Mängelbeseitigung nach § 536 BGB.

Dies ist jedoch eine Primärpflicht des Vermieters.

Der reine Ausschluss, dass Schönheitsreparaturen durch den Vermieter durchgeführt werden, führt im Ergebnis zu einer Verkürzung der Gewährleistungsrechte des Mieters, was im Ergebnis zu einer Unwirksamkeit der Klausel führt.

Eine isolierte Freizeichnung führt daher nicht zum gewünschten Ergebnis der Vermieter, Schönheitsreparaturen nicht auszuführen.

Schönheitsreparaturklausel mit Freizeichnung

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, zunächst in einer Klausel dem Mieter die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zu übertragen und zwar nach den Grundsätzen des BGH aus dem Urteil vom 18.03.2015 – entweder wird die Wohnung frisch renoviert übergeben oder es wird ein angemessener Ausgleich gezahlt. Es kann in einer zweiten Klausel eine Freizeichnung des Vermieters geregelt werden.

Ist die Vornahme-Klausel gegenüber dem Mieter wirksam, kommt es auf die Freizeichnung des Vermieters nicht mehr an, denn bereits durch die Schönheitsreparatur-Klausel wurde dem Mieter die Last der Schönheitsreparaturen wirksam übertragen.

Ist die Klausel über die Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam, weil die Voraussetzungen aus dem Urteil vom 18.03.2015 nicht eingehalten wurden, gilt wegen der Unwirksamkeit der Klausel die gesetzliche Lage, § 306 BGB.

Das Gesetz sieht in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter vor.

Eine anders lautende Entscheidung aufgrund der weiteren Freizeichnungs-Klausel widerspricht der Rechtsfolge des § 306 BGB und ist damit unwirksam.

Im Ergebnis dürfte man also zusammenfassend sagen, dass eine wirksame Freizeichnung des Vermieters nicht möglich ist.

Eine isolierte Freizeichnung ist wegen des Ausschlusses der Mängelbeseitigung nicht wirksam.

Eine doppelte Freizeichnung mit Schönheitsreparaturklausel entbindet den Vermieter nur dann, wenn die Voraussetzungen der renovierten Wohnung oder des angemessenen Ausgleichs gegeben sind, mithin eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vorliegt.

Den Vermietern dürfte daher zu raten sein, die Wohnung an den neuen Mieter renoviert zu übergeben und in den Verträgen eine wirksame Schönheitsreparatur-Klausel aufzunehmen. Der Zustand der Wohnung sollte bei Einzug eindeutig dokumentiert werden.

Mit diesem Vorgehen sind Sie als Vermieter auf der sicheren Seite.

Gerne beraten wir Sie in Bezug auf Formulierungen in Ihren Mietverträgen.

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen