Tipps zum Bauträgervertrag – Teil 1

Eine kurze Darstellung häufiger Probleme bei Vertragsschluss

Der Kauf vom Bauträger ist beliebt. Alles ist aus einer Hand, sodass der Kunde entlastet wird. Der Preis steht fest und es wird oft vermutet, dass bauen mit Architekt teurer ist. Das ist der Grund, warum die Branche boomt.

Eine Bauträgergesellschaft sucht sich in der Regel „ihren Notar“, mit dem die Einzelheiten eines solchen Vertrags vorher erörtert werden. Das ist nachvollziehbar, will doch der Bauträger mit einer Vielzahl von Bauten und damit Verträgen eine einheitliche Vertragsgrundlage schaffen. Andererseits besteht deshalb eine stärkere wirtschaftliche „Bindung“ des Bauträgers an den Notar. Mit anderen Worten wird der Notar nie damit beauftragt werden einen kundenfreundlichen Vertrag zu entwerfen. Das muss man einfach wissen, wenn ein solcher Vertrag geschlossen wird.

Eine Reihe von Regelungen ist deshalb kritisch zu hinterfragen. Andere Vertragsklauseln fehlen schlichtweg, weil sie zwar gesetzlich nicht erforderlich sind, aber dem Kunden Vorteile bringen. 

In diesem Beitrag werden häufige Probleme beim Bauträgervertrag dargestellt. Dabei kann dieser Beitrag natürlich keinen Anspruch auf Vollständigkeit haben. In einem weiteren Beitrag (Teil 2) wird auf Vertragsklauseln eingegangen. 

I. Vertragsschluss

In der Regel wird der Bauträger den Vertrag mit einem Privatkunden geschlossen. Das bedeutet für den Notar, dass der Vertrag 2 Wochen vorher übermittelt werden muss, damit eine Zeit zum Überlegen verbleibt, § 17 BeurkG.

Dieser „normale“ Vertragsschluss, bei dem alle Beteiligten anwesend sind, wird allerdings oftmals abgeändert, damit der Bauträger nicht verpflichtet wird. Das kann auf mehrere Arten geschehen:

1. Angebot – Annahme

Der Kunde gibt ein Angebot ab, welches der Bauträger innerhalb einer bestimmten Frist annehmen kann. Als Argument dient oft die Erklärung, dass der Bauträger bei der Errichtung der Wohnungen diese verkaufen möchte, damit der Erwerber nachher in der Eigentümergemeinschaft nicht alleine steht. Das ist Unsinn und dient nur dazu, dass der Bauträger prüfen kann, ob das Objekt wirtschaftlich sinnvoll und umzusetzen ist. 

Der Haken an der Sache ist, dass der Kunde dabei gebunden ist. Der Erwerber weiß nicht sicher, ob der Vertrag zustande kommt. Das kann die Folge haben, dass der Verbraucher Kreditverträge abgeschlossen hat und diese u.U. dann nicht in Anspruch nehmen kann. Das führt zu einer Vorfälligkeitsentschädigung. Deshalb sind diese Fallkonstellationen in der Vergangenheit oftmals Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten geworden. Folgendes hat sich dabei herausgebildet:

Die zulässige Bindungsgrenze eines Angebots liegt regelmäßig deshalb bei 4 Wochen. 6 Wochen sind bereits zu viel (BGH 17.01.2014 – V ZR 5/12).

Auch ein Widerrufsrecht des Erwerbers ändert dieses nicht zwangsläufig (BGH, Urt. 9.5.14 – V ZR 266/12). Ist die Bindungsfrist überschritten, kann der Kaufvertrag unwirksam sein (BGH, Urteil vom 26.02.2016 – V ZR 208/14).

Soweit versucht wird eine Bindungsfrist dadurch zu umgehen, dass dem Verbraucher Widerrufsrechte eingeräumt werden, ist dieses problematisch, weil der Verbraucher dieses Widerrufsrecht erst ausüben muss. Genau dieses soll dem Verbraucher aber nicht zugemutet werden.

2. Vollmachtlose Vertretung

Weil diese Aufspaltung in Angebot und Annahme in der Rechtsprechung geregelt sind, wird häufig der Versuch unternommen, dass der Bauträger selbst bei Vertragsschluss nicht auftritt, sondern sich vollmachtlos vertreten lässt. Diese Konstruktion bewirkt, dass der Vertrag von dem Bauträger genehmigt werden kann, aber nicht muss! Im letzten Fall hat der Kunde keinen Vertrag. Der Kunde müsste dem Bauträger eine Frist zur Genehmigung setzen, damit er Klarheit erhält. 

Auch wenn der BGH in seiner Entscheidung vom 21.01.2016, III ZR 160/15, angedeutet hat, dass eine Schwebewirkung bei einem Bauträgervertrag dadurch erreicht werden könne, wenn der Bauträger offen vollmachtlos vertreten wird, ist dieses durchaus kritisch zu sehen. Denn in dieser Entscheidung wurde nicht über eine vollmachtlose Vertretung entschieden und die Folge für den Kunden ist vergleichbar mit einer langen Bindungsfrist.

II. Besonderheiten bezüglich der Immobilien

Das Gesetz versucht den Kunden/ Verbraucher zu schützen. Dafür wurde unter anderem auch die Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) eingeführt. Da dieses den Bauträgern oft zu weit geht, wird versucht den Schutz aufzuweichen bzw. zu umgehen:

1. Ganz oder fast fertiggestellte Objekte

Wenn ein Objekt ganz oder fast vollständig fertiggestellt ist, stellt sich die Frage, wann man die Verträge vollständig dem Kaufrecht unterstellen kann – mit dem Ausschluss der Gewährleistung und der MaBV. 

In der Regel treten solche Fälle bei Wohnungseigentümergemeinschaften auf. So kann es vorkommen, dass einzelne Wohnungen erst längere Zeit nach Fertigstellung der Anlage veräußert werden. 

Ist Werkvertragsrecht anwendbar, erfolgt eine Abnahme und zwar auch des Gemeinschaftseigentums. Dieses wird durch Umzüge und Gebrauch aber oftmals nicht mehr neuwertig sein, sodass der Bauträger ein Interesse daran hat, dass entweder die Abnahme schon vorher erfolgt ist, oder Gewährleistungsansprüche grundsätzlich ausgeschlossen werden. Beide Fälle sind sehr kritisch:

Der BGH erklärt die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht auch noch dann für gegeben, wenn die Erwerbsverträge zwei Jahre nach Errichtung des Bauwerks geschlossen wurden (BGH, Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15). Dennoch wird die Einordnung zum Werkvertragsrecht nicht grenzenlos sein.

Der BGH hatte insofern entschieden, dass bei Eigentumswohnungen, die etwa 3 Jahre zuvor errichtet wurden, sich die Sachmängelhaftung nach Kaufrecht richtet (BGH, Urt. 25.2.16 – VII ZR 156/13).

2. Sanierte Altbauten

Es werden auch zunehmend sanierte Altbauten veräußert, oder solche, die erst noch saniert werden. Diese werden dann „verkauft“ unter Ausschluss der Gewährleistung.

Grundsätzlich gilt, dass ein Gewährleistungsausschluss beim Verkauf gebrauchter Immobilien zulässig ist. Wird aber umfassend saniert, wäre der Erwerber ungeschützt, wenn ein Gewährleistungsausschluss vereinbart werden könnte. Dass dieses nicht sachgerecht ist, liegt auf der Hand. Es wird in der Regel gerade damit geworben, dass umfassend saniert wird.

Deshalb wird beim Erwerb von Altbauten Werkvertragsrecht anwendbar, wenn damit eine Herstellungsverpflichtung übernommen wird, die aber bedeutsam sein müssen. Das gilt auch dann, wenn die Sanierung bereits abgeschlossen ist. Das hat zur Folge, dass der Veräußerer nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten haften kann, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz (BGH, Urteil vom 08.03.2007 – VII ZR 130/05).

Hier ist es oft problematisch, was der Bauträger schuldet. Denn bei Altbauten ist es meist gar nicht möglich, die derzeit geltenden Regeln der Technik einzuhalten. Besonders deutlich wird dieses bei Schall- und/oder Wärmeschutz. Die alte Bausubstanz ist oft gar nicht geeignet die neuen Normen einzuhalten. Dieses gilt selbst dann, wenn Sanierungsarbeiten durchgeführt werden.

Es kommt für die Beteiligten und damit auch für den Notar darauf an, was geschuldet ist, was sich ja nicht nur aus der Baubeschreibung, sondern auch aus Exposés ergeben kann. Deshalb ist es unabdingbar den Leistungsumfang präzise darzustellen! Darauf wird in Teil 2 des Beitrags eingegangen.

III. „Verbundene“ Verträge

Grundsätzlich sind Werkverträge formfrei. Das gilt aber nicht für Bauträgerverträge, da dort auch ein Grundstück übereignet wird und deshalb eine Pflicht zur Beurkundung gem. § 311 b I BGB besteht. Diese Verpflichtung betrifft das ganze Vertragsverhältnis, sodass nicht der Teil, der das Grundstück betrifft, isoliert beurkundet werden darf. Dieses ist deshalb von Bedeutung, weil oftmals versucht wird, den Kaufvertrag bezüglich des Grundstücks von der werkvertraglichen Verpflichtung zu trennen. Argumentiert wird mit der Ersparnis bezüglich Grunderwerbsteuer und Notarkosten.

Eine solche Beurkundung wird in den meisten Fällen unwirksam sein (BGH, Urteil vom 22.03.2007 – VII ZR 268/05 in BauR 2007, 1235). Denn wenn alles aus einer Hand gewünscht wird, besteht die Beurkundungspflicht. 

Ein solcher Fall kann selbst dann vorliegen, wenn mehrere Beteiligte tätig werden:

Auch in dem Fall eines Baubetreuers hat der BGH so entschieden, dass der Baubetreuungsvertrag mit dem Grundstücksvertrag eine rechtliche Einheit bildet und deshalb dem Formzwang unterlag. Damit wurde der Anspruch des Baubetreuers zurückgewiesen (BGH, Urteil vom 12.02.2009 – VII ZR 230/07).

In einer anderen Entscheidung wurde privatschriftlich ein Bauvertrag geschlossen für ein näher bezeichnetes Grundstück. Auch hier gilt die Verbindung zur rechtlichen Einheit. Sind danach Verträge nicht wechselseitig voneinander abhängig, muss der Bauvertrag nur dann beurkundet werden, wenn das Grundstücksgeschäft mit ihm stehen und fallen soll (BGH, Urteil vom 22.07.2010 – VII ZR 246/08).

Deshalb muss ein Fertighausbauer, der mit einem Makler gemeinsam ein Grundstück mit Fertighaus bewirbt, diesen Fertighausbauvertrag ebenfalls notariell beurkunden (OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.05.2011 – 13 U 121/10).

Die Folge eines Verstoßes ist die Unwirksamkeit der geschlossenen Verträge, jedenfalls bis zur Eintragung des Kunden als neuen Eigentümer in das Grundbuch.

In Teil 2 des Beitrags werden notwendige Vertragsklauseln dargestellt.

Eine Haftung für den Inhalt wird nicht übernommen.

Joachim Germer

Rechtsanwalt u. Fachanwalt f. Bau – u. Architektenrecht

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