Vermietertagebuch (Teil VIII): Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten? (aktuelle Rechtsprechung)

Der Streit um die Mietkaution nach dem Auszug eines Mieters ist ein häufiger Konfliktpunkt zwischen Vermietern und Mietern. Mit einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun die Position der Vermieter gestärkt und Klarheit darüber geschaffen, unter welchen Umständen die Kaution einbehalten werden darf.

Wann darf die Kaution einbehalten werden?

Vermieter dürfen die Kaution ihrer Mieter aus verschiedenen Gründen einbehalten, wie beispielsweise:

• Offene Mietzahlungen: Wenn der Mieter noch Mietschulden hat.
• Nachzahlung von Betriebskosten: Wenn nach der Abrechnung der Betriebskosten eine Nachzahlung fällig ist.
• Schönheitsreparaturen: Falls der Mieter vereinbarte Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt hat.
• Schadensersatz: Bei Beschädigung der Mietsache, die über die normale Abnutzung hinausgeht.

Voraussetzung für das Einbehalten der Mietkaution ist die Zweckbindung. Die Kaution darf nur für vertraglich geregelte Ansprüche verwendet werden. Sanierungen für nachfolgende Mieter oder Forderungen aus vorherigen Verträgen dürfen nicht mit der Kaution finanziert werden.

Verjährung von Schadenersatzansprüchen

Nach § 548 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) haben Vermieter sechs Monate Zeit, um Schadenersatzansprüche nach Rückgabe der Wohnung geltend zu machen. Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: Wenn der Anspruch vor Ablauf der sechs Monate hätte verrechnet werden können, ist die Abrechnung auch später noch möglich. Bedingung dafür ist, dass es sich um zwei gleichartige Forderungen handelt, also bei der Barkaution "Cash gegen Cash".

Worum ging es in dem behandelten Fall?

Der achte Zivilsenat des BGH befasste sich mit dem Fall einer Mieterin, die ihre Wohnung gekündigt und am 8. November 2019 übergeben hatte. Der Vermieter reklamierte am 26. Februar 2020 Schäden in der Wohnung und bezifferte die Kosten auf 1.175 Euro. Die Mieterin kam für den Schaden nicht auf, sodass der Vermieter die Kaution in Höhe von 785,51 Euro einbehielt, jedoch erst nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist. Die Mieterin klagte, da sie der Meinung war, der Vermieter hätte die Einbehaltung vor Ablauf der Frist mitteilen müssen.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH urteilte, dass der Vermieter seine Ansprüche mit der Kaution verrechnen kann, auch wenn die Verjährungsfrist bereits abgelaufen ist. Der Vermieter muss den Mieter nicht innerhalb der Frist zur Zahlung auffordern. Entscheidend ist, dass die Barkaution der Sicherung der Ansprüche des Vermieters dient und er sich auch nach Ablauf der Verjährungsfrist durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen kann.

Bedeutung des Urteils für Vermieter

Das Urteil stärkt die Rechtsposition der Vermieter deutlich. Sie haben nun mehr Flexibilität und können auch nach Ablauf der Verjährungsfrist Schäden mit der Kaution verrechnen, sofern diese nachgewiesen werden können. Der Eigentümerverband Haus & Grund begrüßte die Entscheidung, da sie besonders privaten Vermietern eine praxistaugliche Flexibilität einräumt.

Bedeutung des Urteils für Mieter

Für Mieter bedeutet das Urteil eine Einschränkung ihrer Rechtssicherheit. Sie können nicht mehr darauf vertrauen, nach Ablauf der sechsmonatigen Frist keine Schadenersatzforderungen mehr zu erhalten. Der Deutsche Mieterbund kritisierte das Urteil, da es das Interesse der Mieter an schneller Rechtssicherheit über ihr Mietkautionsguthaben verkenne.

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