Streitpunkt Mietkaution - Anspruch auf sofortige Rückzahlung?

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht
Streitpunkt Mietkaution - Anspruch auf sofortige Rückzahlung?
Nicht verpflichtend für Vermieter: Auszahlung der Mietkaution bei Schlüsselübergabe.

Der Mietvertrag ist gekündigt, die Wohnung wurde bereits in einwandfreiem Zustand an den Vermieter übergeben, jetzt fehlt nur noch die Rückzahlung der Mietkaution. Ein umstrittenes Rechtsproblem ist die Frage, wann der ehemalige Mieter die Rückzahlung der Mietkaution in voller Höhe verlangen kann. Klar ist: Das Mietverhältnis muss beendet sein. Erst dann muss der Vermieter die Kaution zurückgeben und zwar je nach Kautionsform verzinst oder inklusive sonstiger angefallener Erträge. Alternativ ist auch die Urkunde über eine Bankbürgschaft zurückzugeben, schließlich belastet diese den Mieter mit einer Avalgebühr. Die Rückabwicklung sollte im Interesse des Mieters also so rasch wie möglich geschehen. Doch viele Vermieter weigern sich, die Mietkaution so schnell aus der Hand zu geben, schließlich stehen mögliche Nachforderungen aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung im Raum. Vor diesem Hintergrund erfolgt ein Einbehalt zu Recht, wie der Bundesgerichtshof in einer wegweisenden Entscheidung (BGH, Az.: VIII ZR 71/05) zuletzt urteilte.

In diesem Urteil stellte der BGH explizit klar, dass die Mietkaution auch als Sicherheit für noch nicht fällige, aber demnächst zu erwartende Ansprüchen des Vermieters diene.

Der Mieter hat damit keinen Anspruch auf sofortige Rückzahlung der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses, zumindest nicht in voller Höhe. Der Vermieter darf die Kaution für eine angemessene Frist zurückhalten, um zu entscheiden, ob und in welcher Weise er sie zur Deckung seiner Ansprüche gegen den Mieter verwenden möchte. Dies entspricht letztlich auch dem Sicherungszweck der Mietkaution. Zwar soll die Kaution primär Kosten für Instandsetzungsarbeiten infolge unsachgemäßer Wohnungsnutzung, nicht beseitigter Schäden oder nicht durchgeführter Abschlussrenovierung abdecken. Aber auch potentielle Ansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung fallen unter die Sicherungsfunktion der Kaution.

Ansprüche des Vermieters regeln Fristen

Zur zulässigen Höchstdauer des Zurückbehaltungsrechts des Vermieters hat sich der BGH nur indirekt geäußert; eine gesetzliche Regelung existiert nicht. Nach Ansicht des BGH sind für die Beurteilung die Gesamtumstände des Einzelfalls maßgebend. In dem Fall einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann die Kaution also bis zum Ablauf der maßgeblichen Abrechnungsfrist zurückbehalten werden. Dabei ist der Vermieter zu keiner Teilabrechnung verpflichtet. Gerechtfertigt ist diese Regelung deshalb, weil der Vermieter beim Auszug des Mieters nicht über alle erforderlichen Daten der Versorgungsunternehmen verfügt. So kann es durchaus vorkommen, dass der Mieter – abhängig vom Zeitpunkt seines Auszuges - seine (volle) Kaution erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode erhält, also nach bis zu 12 Monaten.

Zu beachten ist allerdings, dass der Vermieter lediglich einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten darf, der sich an der Höhe der zu erwartenden Nachforderungen nebst Sicherheitszuschlag zu orientieren hat. Auf Antrag des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, einen Teil der Kaution an diesen herauszugeben.
Etwas anderes kann sich aus einer individuell getroffenen Vereinbarung im Mietvertrag ergeben, mit welcher sich Vermieter und Mieter auf einen bestimmten Sicherungszweck der Mietkaution einigen und somit die eventuell noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen davon ausnehmen.

In der Vermietungspraxis ist es üblich, dem Mieter eine Prüfungs- und Absicherungsfrist von drei Monaten zuzubilligen. Diesen Zeitraum räumen die Gerichte gewöhnlich auch dem Vermieter ein. Lediglich in Ausnahmefällen kann sich die Frist auf zwei bis zweieinhalb Monate verkürzen.

Andererseits gibt es auch Fälle, in denen eine dreimonatige Frist nicht ausreicht, um den Umfang der Gegenansprüche festzustellen: Wenn z.B. Schönheitsreparaturen unterblieben sind bzw. die eigenen Schadensersatzansprüche formgerecht ermittelt werden müssen oder die Renovierung noch durchgeführt werden muss. Die Gerichte neigen dazu, in solchen Fällen dem Vermieter eine Frist von bis zu sechs Monaten zuzugestehen.

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