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Vorbehaltlose Mietzahlung trotz Kenntnis eines Mangels – nachträgliche Minderung?

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Der Bundesgerichtshof hat sich kürzlich zur Frage der Rückforderung zu viel gezahlter Miete geäußert (BGH, Beschluss vom 04.09.2018 – VIII ZR 100/18).

Sachverhalt (zusammengefasst):

Ein Wohnraummieter forderte vom Vermieter die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aufgrund Mängel in seiner Wohnung. Der Mieter wandte sich mehrfach schriftlich an den Vermieter und fragte, ob dieser mit einer Minderung einverstanden sei. Nachdem hierauf keine Antwort seitens des Vermieters erfolgte, zahlte der Mieter unverändert und ohne Vorbehalt die vollständige Miete. Im Nachgang fordert er nun den aufgrund der Minderung zu viel gezahlten Teil der Miete zurück.

Der Mieter beruft sich darauf, er habe nicht gewusst, dass die Minderung ein gesetzliches Recht sei und davon ausgegangen sei, dass der Vermieter einer Minderung zustimmen müsse.

Entscheidung des BGH:

In Abweichung zu seiner bisherigen Rechtsprechung bejaht der BGH einen entsprechenden Rückzahlungsanspruch im Sinne des § 814 BGB.

Konsequenz für die Praxis:

Für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 814 BGB, mithin die positive Kenntnis des Mieters, dass er nicht die volle Miete schuldet, ist der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet. Bislang konnte sich der Vermieter in Fällen, bei den der Mieter vorbehaltlos trotz Kenntnis eines Mangels die Miete gezahlt hat, späteren Rückforderungsansprüchen des Mieters entgegenhalten, dass jeder Mieter wisse, dass ein Minderungsrecht dem Mieter gesetzlich zustehe. Dieser Anscheinsbeweis genügte bislang.

Nach der neuen Rechtsprechung des BGH kann sich der Mieter jedoch auch nach einem längeren Zeitraum noch darauf berufen, dass er die Rechtslage falsch eingeschätzt habe. Insofern kann der Mieter entsprechende Rückforderungsansprüche geltend machen. An die Darlegungs- und Beweislast des Vermieters bzgl. der Kenntnis des Mieters über sein Minderungsrecht bestehen daher hohe Hürden.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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