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Mietpreisbremse: Wann ist meine Miete zu hoch und wie mindere ich die Miete?

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht
Mietpreisbremse: Wann ist meine Miete zu hoch und wie mindere ich die Miete?
In vielen Ballungsräumen gilt die Mietpreisbremse.

Seit dem 01.06.2015 gilt die gesetzliche Mietpreisbremse. Der Gesetzgeber sah sich gezwungen, auf die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt zu reagieren, da besonders Wohnungen in Ballungsgebieten immer mehr zum Objekt von Spekulanten wurden, die die Wohnungsnot ausnutzten. 

Was regelt die Mietpreisbremse?

Mit der Mietpreisbremse wurde als Grundsatz festgelegt, dass in bestimmten Gebieten die Miete für Bestandswohnungen zehn Prozent der Vergleichsmiete nicht übersteigen darf. Eine Ausnahme gilt für den Erstbezug eines Neubaus oder für generalüberholte Wohnungen, die das erste Mal nach dem 01.10.2014 bezogen bzw. genutzt werden. Die Festlegung der Gebiete, in denen die Mietpreisbremse gilt, ist Ländersache und wird daher von den Bundesländern selbst bestimmt. Ob die Wohnung in einem solchen Gebiet liegt, kann bei der Gemeinde erfragt werden.

Wann ist meine Miete zu hoch?

Die Miete ist überhöht, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigt. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann durch einfachen oder qualifizierten Mietspiegel bestimmt werden. Zwar hat ein einfacher Mietspiegel keine Beweiskraft wie ein qualifizierter Mietspiegel, aber er kann im Streitfall vom Gericht als Schätzgrundlage herangezogen werden, wenn der Vermieter keine dagegensprechenden Gründe nennen kann. Der Umstand, dass gegebenenfalls mieterhöhende Sondermerkmale nicht berücksichtigt werden, muss der Vermieter hinnehmen (Amtsgericht Lichtenberg, Urteil v. 28.09.2016, Az.: 2 C 202/16). Den Mietspiegel, der in der Regel zwischen 1 und 2 € kostet, kann der Mieter von der Gemeinde beziehen oder zumindest dort erfahren, wo dieser bezogen werden kann.

Gemeinden ohne Mietspiegel

Wenn für die Gemeinde kein Mietspiegel vorhanden ist, kann mit einem Sachverständigengutachten die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt werden. Dieses ist aber sehr teuer und daher wirtschaftlich kaum sinnvoll. Das Gesetz bietet auch die elegante Möglichkeit, den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zu verwenden. Dabei muss beispielsweise die Einwohnerzahl, die Entfernung zur nächsten Großstadt und der Anschluss der öffentlichen Verkehrsmittel (z. B.: Bahnhof/S-Bahn) vergleichbar sein (Bundesgerichtshof, Urteil v. 16.06.2010, Az.: VIII ZR 99/09). Auch hier kann bei der Gemeinde und beim zuständigen Amtsgericht um Auskunft gebeten werden, welcher Mietspiegel einer anderen Gemeinde verwendet werden kann.

Wie muss der Mieter vorgehen?

Hat der Mieter anhand des Mietspiegels eine Überhöhung der Miete festgestellt, kann er die Miete nur mindern oder die zu viel bezahlte Miete zurückverlangen, wenn er die Überhöhung der Miete vorher gerügt hat. Auch muss die Rüge schriftlich erfolgen, also durch Brief, Telefax oder E-Mail. Zudem muss die Rüge genau beschreiben, weshalb die Miete überhöht ist. Wird die Mietminderung mit dem Mietspiegel begründet, ist darzulegen, in welches Mietspiegelfeld die Wohnung einzuordnen ist. Auch sollte der ausgefüllte Mietspiegel der Rüge beigefügt werden.

Hat der Mieter nach Zugang der Rüge aus Versehen noch eine überhöhte Miete bezahlt, kann er diese zurückfordern. 

Fazit: Anhand des Mietspiegels der Gemeinde bzw. einer vergleichbaren Gemeinde kann die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden. Liegt eine Überhöhung vor, ist diese schriftlich mit ausreichender Begründung zu rügen. Erst dann kann die Miete gemindert werden.

(FMA)

Foto : ©Fotolia.com/Jamrooferpix


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