Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen? Besteht hierzu eine Frist?

Die Auszahlung der Mietkaution – wann muss ausgezahlt werden? 

Die Mietkaution bzw. Mietsicherheit dient dem Zweck, dass der Vermieter hiermit seine eventuellen Mietausfälle, offene Nebenkostenabrechnungen und Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis absichern kann. Dies ist in den meisten Fällen aber gar nicht zentrales Streitthema, sondern vielmehr: Wann die Kaution zurückzuzahlen ist. 

Hierbei ist vielen ist jedoch unbekannt, dass es gesetzlich keinen genauen Zeitpunkt gibt, nachdem die Mietkaution wieder an den Mieter auszuzahlen ist. Welche Fristen gelten also bzw. was sagt das Gesetz? Hierzu wie folgt:

Besteht ein gesetzlicher Anspruch auf Auszahlung? 

Zwar ist der Vermieter gem. § 551 BGB verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder zurückzugeben bzw. auszuzahlen. Dabei hat der Vermieter jedoch zuvor die Möglichkeit zu prüfen, ob die Mietkaution nicht noch für Ansprüche aus dem Mietverhältnis benötigt wird. 

Welche genauer Zeitrahmen hierbei dem Vermieter zur Verfügung hat, wird deutschlandweit von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Dies hängt teilweise von den jeweils zuständigen Gerichten ab, die teilweise Fristen zwischen zwei und sechs Monaten nach entsprechender Beendigung des Mietverhältnisses annehmen. Eine genaue Frist, in welcher der Vermieter über die Mietkaution abzurechnen hat, besteht daher (leider) nicht. 

• Grundsatz

Spätestens jedoch 6 Monate nach Vertragsende – darin sind sich alle Gerichte einig – sollte es dem Vermieter jedoch möglich sein über die Mietkaution abzurechnen und entsprechend auszuzahlen. Wie nicht jedoch anders zu erwarten gibt es hiervon auch Ausnahmen.

Darf auch die sechsmonatige Abrechnungsfrist „überzogen“ werden? 

Der vorangestellte Zeitraum von zwei bis sechs Monaten ist dabei nicht zwingend bindend, da auch unter Umständen von diesem Zeitraum abgewichen werden darf. Dabei ist auf bestimmte Umstände abzustellen, die eine längere Abrechnungsfrist ermöglichen.

• Fälligkeit der Ansprüche

Im Einzelfall können noch Ansprüche des Vermieters vorliegen, die selbst nach 6 Monaten noch nicht genau zu beziffern und daher auch noch nicht fällig sind. Hierzu gehört insbesondere die jährliche Betriebskosten- bzw. Nebenkostenabrechnung. Da diese in den meisten Fällen von Drittunternehmen wie Gas/Heizungsfirmen, sowie der Hausverwaltung abhängen, verzögert sich häufig die Abrechnung um mehrere Monate nach Auszug. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Mieter früh zu Beginn eines Kalenderjahres auszieht.

Sofern nämlich derartige Nachzahlungsforderungen aus der Betriebskostenabrechnung bestehen, können diese sodann auch von der Kaution abgezogen werden.

Denn anderenfalls würde die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht werden, sollte der Vermieter nicht die Möglichkeit haben, auch über einen Zeitraum von sechs Monaten die Kaution einzubehalten.

• Entscheidend ist jedoch immer der Einzelfall:

Dabei ist jedoch auch immer auf den Einzelfall abzustellen. Es müssen Umstände vorliegen, die eine längere Zurückbehaltung der Kaution über die 6 Monate hinaus rechtfertigen. Insofern muss auch die längere Frist für den Mieter zumutbar sein.

In diesem Zusammenhang ist es immer ratsam, dass der Vermieter den Mieter über eventuell noch ausstehende Betriebskosten zu informieren hat. Dabei sind z. B. Erfahrungswerte der vorherigen Jahre mit einzubeziehen, ob also die letzten Jahre immer ein Guthaben zugunsten des Mieters bzw. ein Nachzahlungsanspruch bestand, um ein unnötiges Klageverfahren für beide Parteien zu umgehen. Denn nur wenn immer ein Nachzahlungsanspruch zu Gunsten des Vermieters bestand, dürfte sich auch eine längere Frist als die üblichen 6 Monate rechtfertigen.

Ferner sollte auch überprüft werden, ob die zu erwartende Nachzahlung in einem deutlichen Missverhältnis zur gesamten Mietkaution steht, sodass zumindest ein Teil der Mietkaution bereits an den Mieter zu zahlen ist.

Fazit: 

Im Ergebnis ist also festzuhalten, dass die Mietkaution nicht nur alle bereits entstandenen Ansprüche des Vermieters absichert, sondern darüber hinaus auch noch sogenannte nicht fällige Ansprüche wie eine noch nicht erfolgte Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung absichert. Es sollte also immer auch auf den Einzelfall abgestellt werden und dabei die letzten Jahresabrechnungen als „Messlatte“ mit einbezogen werden, um teure und unnötige Klageverfahren auf beiden Seiten zu vermeiden.

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