Warum ich als Mieter von Gewerbe meinen Mietvertrag vor Abschluss prüfen lassen sollte (Teil 2/3)

2. Die Miete, die Betriebskosten

Auch die Gestaltungsmöglichkeiten des Vermieters zur Miete sind bei Weitem größer als im Wohnraummietrecht. Insbesondere die Regelungen über die Betriebskosten und über die Erhöhung der Nettokaltmiete sollten durch Gewerberaummieter sehr gewissenhaft überprüft werden.

a) Betriebskosten: die zweite Miete

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Vermieter von Gewerberaum „weitere“ Betriebskosten durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter umlegen, die zu einer zusätzlichen sehr erheblichen Erhöhung der Gesamtmiete führen. Bspw. soll es möglich sein, Mietern von Gewerberaum einen Betrag in Höhe von bis zu 10 % der jährlichen Nettokaltmiete für die Kosten der Instandsetzung von Gemeinschaftsflächen und technischen Einrichtungen als Betriebskosten aufzubürden. Auch die Kosten der Verwaltung (z.T. pauschal um die 4 %) können durch Allgemeine Geschäftsbedingungen als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden (BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08). In Wohnraummietverträgen ist die Umlage solcher Kosten für Instandsetzungen (also Reparaturen) und Verwaltung nicht möglich. Allein aufgrund dieser beiden Positionen, die zu den normalen, aus dem Wohnraum bekannten Betriebskosten hinzukommen, kann sich die von dem Mieter zu leistende Miete um 14-15 % jährlich (!) erhöhen. Die Regelungen zur Überbürdung dieser Kosten verbergen sich im Vertragstext. Da man als Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet ist, bei Vertragsbeginn Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten in auskömmlicher Höhe zu verlangen (werden diese zu niedrig angesetzt, spricht man vom „Lockvogelangebot“, s. BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08), gibt die Höhe der bei Vertragsschluss verlangten Vorschüsse nicht notwendigerweise die tatsächlich notwendigen Vorschüsse wieder. Das böse Erwachen folgt dann nach der ersten Betriebskostenabrechnung, wenn diese (1.) zu einer hohen Nachzahlung führt und sich (2.) die Miete durch die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen erheblich erhöht.

Insbesondere Mieter, die ein Objekt in einem Shoppingcenter anmieten, sollten die Regelungen zur Umlage von Betriebskosten sorgfältig prüfen. In solchen Shoppingcentern fallen häufig enorme Betriebskosten an, unter anderem weil mit den Vereinbarungen über die Betriebskosten hohe Kosten für Gemeinschaftsflächen auf den Mieter umgelegt werden (von denen z. B. Mieter von Büroräumen in den oberen Stockwerken häufig nur im überschaubaren Maß profitieren). Diese Probleme werden noch dadurch verstärkt, dass die Vermieter solcher Center stark von sogenannten „Ankermietern“ abhängig sind. Ankermieter sind Mieter, die große Flächen des Centers anmieten und durch ihre Anziehungskraft für das Center bedeutsam sind. Aufgrund dieser Bedeutung haben sie eine sehr viel bessere Verhandlungsposition gegenüber dem Vermieter. Dessen Einbußen müssen dann natürlich an anderer Stelle ausgeglichen werden.

b) Klauseln zur Anpassung der Miethöhe

In den Klauseln zur Anpassung der Miete im laufenden Mietverhältnis kann für Gewerberaummieter ebenfalls wirtschaftlicher Sprengstoff liegen. Auch hier muss der Mieter die Formulierung der Klausel genauestens überprüfen.

Wie bereits erklärt, muss im Gewerberaum die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete im Vertrag geregelt werden. Häufig werden hierzu „Indexklauseln“ verwendet. Diese sind an einen Preisindex gebunden (regelmäßig der „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ des Statistischen Bundesamts) und sehen vor, dass die Miete entweder bei Veränderung des Indexes in einer bestimmten Höhe oder aber zu einem bestimmten Stichtag angepasst wird.

Hier muss man als Mieter zunächst wissen, dass diese Klauseln überwiegend als „Automatikklauseln“ vereinbart werden. Dann tritt, im Gegensatz zum Wohnraummietrecht, die Mietanpassung nicht erst dann ein, wenn der Vermieter dies erklärt, sondern automatisch mit Eintritt des Ereignisses, das zur Anpassung führt. Der Vermieter kann, auch wenn er dies zunächst nicht erklärt, die Mieterhöhung bis zum Eintritt der Verjährung nachverlangen, was natürlich zu sehr erheblichen Nachzahlungen führen kann. Als Mieter lohnt es sich bei Vereinbarung einer solchen Klausel, selbständig den Stand des Indexes im Auge zu behalten.

Häufig wird mit solchen Indexklauseln die Miete im Verhältnis der Indexveränderung zum Stand bei Abschluss des Mietvertrags bzw. der letzten Mieterhöhung angepasst. Zum Teil sehen solche Klauseln aber auch vor, dass die Veränderung allein der Maßstab sein soll und noch andere Faktoren (z. B. Billigkeitserwägungen) in die neue Miethöhe einfließen. Der Mieter sollte dann genau prüfen, welche Folgen ein Ablehnen der von dem Vermieter verlangten Miete hat. Sollen bspw. die Kosten eines Sachverständigen, der die neue Miete bestimmen soll, von ihm alleine getragen werden (üblich ist die Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter), hat er immer einen Nachteil bei einer Ablehnung der von dem Vermieter verlangten Miete haben, mit entsprechenden Auswirkungen auf seine Entscheidung. Ebenfalls von Bedeutung ist die Regelung, wie die neue Miete durch den Sachverständigen bestimmt werden soll. Soll diese „neu festgesetzt“ werden, orientiert sich die Miete alleine an der derzeit üblichen Marktmiete (BGH, Urteil vom 04.06.1975 – VIII ZR 243/72). Lag die Miete bei Abschluss des Mietvertrages unterhalb der Marktmiete, wird dies von dem Sachverständigen nur dann berücksichtigt, wenn die Miete „angepasst“ wird (BGH, Urteil vom 13.05.1974 – VIII ZR 38/73).