Warum ich als Mieter von Gewerbe meinen Mietvertrag vor Abschluss prüfen lassen sollte (Teil 3/3)

3. Gewährleistungsrechte (insb. die Minderung)

Weiter von herausragender Bedeutung sind die vertraglichen Regelungen zu den, neben dem Anspruch auf Mängelbeseitigung, bestehenden Gewährleistungsrechten des Mieters bei Mietmängeln (also insbesondere Minderung, Zurückbehaltung und Kündigung). Diese können und werden in Gewerberaummietverträgen häufig sehr stark eingeschränkt. Die Gewährleistungsrechte garantieren aber die „Waffengleichheit“ der Mietparteien bei einem Mangel. Die sehr weitreichende Einschränkung sorgt deshalb für eine einseitige Verlagerung des wirtschaftlichen Risikos von Mängeln auf den Mieter.

Beispielsweise sehen neuere Gewerberaummietverträge häufig (und wohl wirksam, BGH, Urteil vom 23.04.2008 – XII ZR 62/06) vor, dass der Mieter nur dann zur Minderung der Miete berechtigt sein soll, wenn das Recht zur Minderung entweder unbestritten oder aber rechtskräftig festgestellt ist. Das Gleiche wird für das Recht auf Zurückbehaltung und die Aufrechnung vereinbart.

Kommt es dann zu einem Mangel, muss der Mieter die Miete weiter in voller Höhe leisten. Er kann die zu viel geleistete Miete allein zurückfordern und muss diese Rückzahlung zunächst vor Gericht durchsetzen, wenn der Vermieter sich weigert.

Man stelle sich also vor, dass ein Mangel auftritt, der den Umsatz nicht ganz unerheblich verringert. Der Vermieter erklärt, was regelmäßig geschieht, für den Mangel nicht verantwortlich zu sein oder aber zumindest streitet er ab, dass in der von dem Mieter verlangten Höhe gemindert werden darf. Um keine Kündigung wegen Zahlungsverzuges zu riskieren, muss der Mieter dann die Miete trotz der Umsatzeinbußen bis zur rechtskräftigen Entscheidung über seine Rückforderungsklage in voller Höhe weiter leisten. Hierbei ist evident, dass gerade ein Vermieter, der selber wirtschaftliche Probleme hat, die Beseitigung von Mängeln häufiger verweigern wird.

Eventuell ist bei Abschluss des Rückforderungsprozesses also nichts mehr von dem Vermieter zu holen. Einzige Option ist dann, das Mietverhältnis zeitnah nach Kenntnis des Mangels aufgrund des Mangels nach vorheriger Abmahnung außerordentlich zu kündigen, mit dem Risiko, die Miete bis zum normalen Vertragsende weiter leisten zu müssen, wenn die Kündigung doch nicht wirksam war.

Ebenfalls ein Szenario, über das man sich gerade als Mieter eines Ladengeschäfts bei Abschluss des Mietvertrags Gedanken machen sollte, ist der Fall, dass entweder der Vermieter selber aufgrund von notwendigen Arbeiten an Fassade oder Dach das Schaufenster des Ladengeschäfts durch ein aufzustellendes Gerüst verbaut oder dass kurz nach Eröffnung der Zugang zum Ladengeschäft durch Straßenbauarbeiten empfindlich eingeschränkt wird. Hat man noch keine Stammkundschaft, aus denen sich die laufenden Kosten finanzieren, können Existenzgründer hier ebenfalls sehr schnell in Existenznot geraten.

4. Zum Abschluss

Diese Ausführungen sollen potentielle Gewerberaummieter nicht davon abhalten, Mietverträge einzugehen. Ohne Räume wird man in den seltensten Fällen ein Gewerbe ausüben können. Sie sollen alleine dazu anregen, die Regelungen des Vertragsentwurfs durch einen spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen, um auf Grundlage der Auskunft Chancen und Risiken wirtschaftlich gegeneinander abwägen zu können.

Weiterhin denke ich, dass es sich im Regelfall rechnet, einen Rechtsanwalt mit den Verhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrags zu beauftragen. Ja, eine solche Beauftragung ist mit einigen Kosten verbunden. Aber zusätzlich zu den bereits oben genannten Gründen sprechen noch folgende Punkte dafür, das Geld zu investieren:

Ein Spezialist kann (1.) gegenüber dem Vermieter nachvollziehbar begründen, weshalb bestimmte Regelungen eventuell unangemessen sind, (2.) abwägen, welche Klauseln besonders risikoreich sind oder die Kosten des Mietverhältnisses erheblich erhöhen und (3.) entscheiden, ob sich eine Verhandlung über bestimmte Klauseln überhaupt lohnt oder ob diese nicht als Allgemeine Geschäftsbedingungen eventuell sowieso unwirksam sind.

Gerade langfristig befristete Gewerberaummietverträge haben ein erhebliches wirtschaftliches Volumen (Miete für die Vertragslaufzeit + Gewinn während der Vertragslaufzeit + Investitionen in das Mietobjekt + Kosten für Reparaturen, etc.). Häufig sollten sich die Kosten der Beauftragung eines spezialisierten Rechtsanwalts mit den Verhandlungen über einen Gewerberaummietvertrag durch Einsparungen aufgrund des Ergebnisses der Verhandlungen im Laufe der Mietzeit mehr als amortisieren.