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Darf der Vermieter ohne Fristsetzung Schadensersatz vom Mieter verlangen?

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Darf der Vermieter ohne Fristsetzung Schadensersatz vom Mieter verlangen?
Sorgloser Umgang mit der Mietsache kann für den Mieter teuer werden.
  • Der Mieter hat die Pflicht, die überlassenen Räume pfleglich und schonend zu behandeln. 
  • Verstößt er gegen diese Pflicht, kann der Vermieter nach seiner Wahl Schadensbeseitigung oder sofortigen Geldersatz verlangen. 
  • Wählt der Vermieter Geldersatz, muss der Vermieter vorher keine Frist zur Schadensbeseitigung setzen.

Die härteste Belastungsprobe für ein friedliches Mietverhältnis ist der Auszug des Mieters. Streiten sich Vermieter und Mieter lediglich über ein paar verbliebene Bohrlöcher, kann man von einem guten Ende sprechen. Setzt der Vermieter dann eine Frist zur Beseitigung, kann der Mieter abwägen, ob er nachgibt oder es auf einen Prozess ankommen lassen möchte.

Vermieter setzte keine Frist zur Beseitigung 

In diesem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall stritten die Parteien um eine deutlich höhere Schadensumme, ohne dass der Vermieter dem Mieter Gelegenheit zur Beseitigung gegeben hatte: Insgesamt klagte der Vermieter eine Summe von mehr als 15.000 Euro ein. Der Vermieter machte neben anderen Schadenspositionen Schäden wegen Schimmel, Beschädigungen der Einrichtungen und Mietausfall geltend. Der Mieter argumentierte, der Vermieter hätte ihm eine Frist zur Beseitigung setzen müssen. Da der Vermieter dies unterließ, müsse er nichts zahlen.

Untere Instanzen gaben Vermieter teilweise recht

Erste und zweite Instanz sprachen dem Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 5.171 Euro aufgrund der oben benannten Schadenspositionen zu. Sie lehnten die Argumente des verklagten ehemaligen Mieters ab, da eine Fristsetzung nicht erforderlich sei. Folglich dürfe der Vermieter den Schaden selbst beseitigen und ohne weitere Voraussetzungen ersetzt verlangen.

Der BGH gab dem Vermieter recht

Nach Ansicht des BGH müsse der Vermieter bei einer Beschädigung der Mietsache keine Frist zur Beseitigung des Schadens setzen, um Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Zwar gelte in vielen Fällen der Schlechterfüllung oder Nichtleistung das Erfordernis der Fristsetzung. Dies gelte beispielsweise bei der Pflicht, geschuldete Schönheitsreparaturen durchzuführen. In diesem Fall hatte aber der Mieter die Pflicht verletzt, die überlassenen Räume schonend und pfleglich zu behandeln. In diesen Fällen hat nach Ansicht des BGH der Vermieter die Wahl, ob er Schadensbeseitigung oder sofortigen Geldersatz verlangen möchte. Da der Vermieter Geldersatz gewählt hatte, war eine Fristsetzung nicht erforderlich. Folglich gaben die Richter dem Vermieter recht und wiesen die Revision zurück.

(BGH Urteil v. 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17)

(FMA)

Foto : ©Shutterstock.com/GaudiLabs


Rechtstipp vom 28.02.2018
aus der Themenwelt Mietmängel und Mietminderung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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