Der WEG-Verwalter Neue Kompetenzen nach der WEG-Reform

Der Verwalter nach der WEG-Reform

1). UMFANG DER VERWALTERKOMPETENZEN IM AUSSENVERHÄLTNIS                                              Die Stellung des Verwalters hat durch die seit dem 01.12.2020 in Kraft getretene Reform des Wohnungseigentumsgesetzes einen durchgreifenden Systemwandel erfahren. Der Verwalter wird nunmehr noch allein für die Gemeinschaft, nicht mehr für die Wohnungseigentümer tätig. Ihnen gegenüber kommen ihm weder im Innenverhältnis Befugnisse noch im Außenverhältnis Vollmacht zu.

Wie der Geschäftsführer einer GmbH ist der Verwalter nunmehr gemäß § 9b Abs. 1 WEG Vertreter der WEG nach außen. Seine Vollmacht ist (fast) unbeschränkt.

2. UMFANG DER VERWALTERKOMPETENZEN IM INNENVERHÄLTNIS
Gemäß § 19 Abs. 1 WEG entscheiden die Wohnungseigentümer über die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung des Eigentums durch Beschluss (oder aufgrund einer Vereinbarung). Dies dürfte sich in Zukunft aber nur noch auf solche Entscheidungen beziehen, die von übergeordneter Bedeutung (Instandsetzung des Daches, farbliche Umgestaltung des Hauses, größere Sanierungsmaßnahmen etc) sind.

Denn anders als bisher ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, - ohne Beschluss - die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

Aber: Gemäß § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG durch Beschluss einschränken oder erweitern. Es bietet sich an, durch Beschlussfassungen die Spielregeln des Verwalterhandelns festzulegen. Es ist insofern auch aus Gründen des Schutzes der Verwalter (Haftung) zu empfehlen, entsprechende Konkretisierungen zeitnah beschließen zu lassen.

Ansprüche der einzelnen Eigentümer gegen den Verwalter können nach der Reform nur noch gegen die Gemeinschaft gerichtet werden und die Gemeinschaft kann dann ihrerseits die Ansprüche gegenüber dem Verwalter durchsetzen.

Selbst Auskunfts- und Einsichtsrechte richten sich gegen die Gemeinschaft, sind aber durch den Verwalter zu erfüllen, siehe § 18 Abs. 4 WEG n. F.

Die gesamte gesetzliche Regelung zu den Aufgaben des Verwalters bezüglich der Sondereigentümer, bislang in § 27 Abs. 1 und 2 WEG normiert, ist entfallen. Sondereigentümer müssen sich fortan um ihre Belange selbst kümmern.

Der Verwalter ist als Geschäftsbesorger Vermögensverwalter und hat somit Vermögensbetreuungspflichten zu erfüllen. Die Verletzung dieser Pflichten zu Lasten der Gemeinschaft oder des Sondereigentümers kann nicht nur zu Schadenersatzansprüchen, sondern auch direkt in die Strafbarkeit führen, siehe § 266 Strafgesetzbuch.

3). ABSCHLUSS UND BEENDIGUNG DES VERWALTERVERTRAGES.                                                        Nach der Neufassung des WEG kann der Verwalter jederzeit auch ohne Angabe von Gründen von seinem Amt abberufen werden. In diesem Falle würde der Verwaltervertrag bei einer solchen Klauselgestaltung u. U. automatisch enden und der Verwalter ohne Angabe von Gründen nicht nur seines Amtes verlustig gehen. In diesem Falle würde der Verwaltervertrag in jedem Falle sechs Monate nach der Abberufung kraft Gesetzes enden, also insoweit keiner  gesonderten Kündigung bedürfen, siehe § 26 Abs. 3 WEG n. F. Die zulässige Höchstbestelldauer beträgt weiterhin drei bzw. fünf Jahre.