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Eigentümerversammlung: Teilnahmerecht nur für Eigentümer oder Vertreter

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht
Eigentümerversammlung: Teilnahmerecht nur für Eigentümer oder Vertreter
Sind Gemeinschaftsräume vorhanden, können Eigentümerversammlungen dort stattfinden.

Die regelmäßige Eigentümerversammlung nehmen Wohnungseigentümer meist sehr ernst. Schließlich kann es dort um viel Geld gehen, wenn die jährliche Abrechnung, die neue Haushaltsplanung, anstehende Sanierungen und weitere Tagesordnungspunkte besprochen und beschlossen werden.

Bei so einer Versammlung sollte aber auch den formellen Vorschriften genügend Beachtung geschenkt werden, denn wenn dabei Fehler gemacht werden, sind gefasste Beschlüsse oft anfechtbar. Über einen solchen Fall hat nun das Landgericht (LG) Karlsruhe entschieden.

Eigentümergemeinschaft besteht aus Vater und Sohn

Eine kleine Eigentümergemeinschaft aus der Gegend von Tauberbischofsheim bestand lediglich aus zwei Eigentümern, die drei Wohnungen unter sich aufteilten. Einem Mann gehörten zwei Wohneinheiten, einer seiner Söhne war Eigentümer der verbliebenen dritten Wohnung.

Zur Versammlung im Jahr 2014 hatte der Vater seine Ehefrau und einen weiteren Sohn geschickt, die ihn als Eigentümer der beiden Wohnungen vertreten sollten. Das ist nach den allgemeinen Regeln zulässig, solange die Teilungserklärung nichts Spezielleres regelt.

Das Problem lag in diesem Fall allerdings darin, dass der vertretene Eigentümer gleichzeitig selbst an der Versammlung teilnehmen wollte. Er war nämlich auch der gewählte Hausverwalter.

Gericht prüft Wirksamkeit der Beschlüsse

Nach Ansicht des Sohnes als weiterem Eigentümer waren dabei wohl zu viele Personen aus dem „gegnerischen Lager“ anwesend. Kurzerhand verließ er die Versammlung wieder, noch bevor diese richtig begonnen hatte. Dafür aber wandte er sich an das zuständige Amtsgericht (AG) und wollte die Ungültigkeit der später – in seiner Abwesenheit – gefassten Beschlüsse feststellen lassen.

Das AG Tauberbischofsheim gab dem Kläger weitgehend recht und auch das LG Karlsruhe in zweiter Instanz bestätigte, dass bei der Versammlung nicht alles mit rechten Dingen zugegangen ist.

Bevollmächtigte nicht gleichzeitig teilnahmeberechtigt

Wohnungseigentümerversammlungen finden grundsätzlich nichtöffentlich statt, denn die Eigentümer sollen ihre Angelegenheiten möglichst unter sich lösen. Dabei können sich Eigentümer, die nicht persönlich an der Versammlung teilnehmen können oder wollen, unter Umständen vertreten lassen. Dann verlieren sie aber ihr eigenes Teilnahmerecht.

So soll vermieden werden, dass durch die Präsenz mehrerer externer Unterstützer der einen oder anderen Seite mehr Gewicht verliehen wird, als diese eigentlich hat. Auf die Anzahl der Stimmen hat eine Vertretung dagegen regelmäßig keinen Einfluss, da sich die Stimmenzahl nicht unmittelbar nach den anwesenden Personen richtet. Stattdessen galt vorliegend nach der Teilungserklärung das Prinzip „eine Stimme pro Wohnung“.

Anfechtbarkeit von Versammlungsbeschlüssen

Auch wenn der Vater seiner Ansicht nach nur als Verwalter an der Versammlung teilgenommen hat, so war der dennoch unstreitig anwesend und konnte Einfluss auf die Diskussion und Abstimmung nehmen. Er hätte sich aufgrund seiner Anwesenheit nicht zusätzlich noch vertreten lassen dürfen – schon gar nicht von zwei Personen.

Das Gericht erkannte hier einen klaren Verstoß gegen das Nichtöffentlichkeitsprinzip. Indem der Vater nämlich persönlich an der Versammlung teilgenommen hatte, waren seine gleichzeitig anwesenden Vertreter nicht teilnahmeberechtigte Dritte.

Es ist laut Urteil nicht auszuschließen, dass Beschlüsse anders gefasst worden wären, wenn sich der Kläger in der Versammlung nur mit seinem Vater allein auseinandersetzen hätte müssen und nicht auch noch mit seiner Mutter und seinem Bruder. Daher konnten die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für ungültig erklärt werden.

Fazit: Als Wohnungseigentümer sollte man an einer Versammlung entweder selbst teilnehmen oder – soweit zulässig – einen Vertreter schicken. Beides gleichzeitig ist in der Regel nicht zulässig.

(LG Karlsruhe, Urteil v. 21.07.2015, Az.: 11 S 118/14)

(ADS)

Foto : ©Fotolia.com/Andrey Popov


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