Hohe Heizkosten allein noch kein Mangel

[image]Heizt die Heizungsanlage sprichwörtlich für die Katz, führt das erst zu einem Mietmangel, wenn sie bereits bei ihrem Einbau nicht mehr dem Stand der Technik entsprach.

Eine feste Heizperiode gibt es trotz häufiger mietvertraglicher Regelung nicht. Vermieter müssen auch dann die Heizung anwerfen, wenn die Zimmertemperatur tagsüber unter 18 Grad Celsius sinkt. Ärgerlich, wenn die Temperatur dann trotz aufgedrehter Heizkörper nicht steigt, die Heizkosten dagegen schon. Ob das aber ein Mietmangel ist, hängt von anderen Faktoren ab.

Mangel ist von Vereinbarung oder technischem Stand abhängig

Beim Mietmangel kommt es auf das eigene Empfinden rechtlich betrachtet nicht an. Entscheidend ist vielmehr, dass das was vermietet wurde, nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand entspricht. Was die Ausstattung der Räume, etwa mit Heizung, Wärmedämmung und Lüftungsanlage betrifft, ist gerade bei fehlender Vereinbarung entscheidend, ob diese dem Stand der Technik entspricht. Hohe Kosten allein sind daher noch kein Mangel. Dafür muss ein Fehler der Heizanlage vorliegen oder ihr technischer Stand veraltet sein. Für Letzteren kommt es aber immer auf das Jahr des Einbaus an. Ansonsten wären laufend kostspielige Modernisierungen nötig, um Mängeln zu entgehen. Maßgebend ist stattdessen, ob Wohnung oder Gewerberäume mit vergleichbaren Räumlichkeiten mithalten können. Ein Altbau muss sich daher nicht mit einem Neubau messen.

Steuerbarkeit der Heizung kein Mangelkriterium

Für den technischen Stand ist es dabei nicht entscheidend, dass der Mieter die Heizung selbst steuern kann. Dem Bundesgerichtshof (BGH) zufolge muss die Heizung nur generell steuerbar sein. Gelingt das nur mithilfe eines Fachmanns, ist das ausreichend, sofern das dem damaligen Stand der Technik entsprach. Das Kammergericht (KG) Berlin entschied daher gegen einen Mieter, der einen Fehler der Heizung nicht nachweisen konnte. Aufgrund der bisher uneinheitlichen Rechtsprechung in diesem Bereich hat es die Revision zum BGH (Az.: XII ZR 80/12) ausdrücklich zugelassen.

Dieser bestätigte das Urteil. Wesentlich für die BGH-Richter war dabei, dass Heizungsanlage und Wärmedämmung dem damaligen Standard entsprachen. Auf diesen Zustand des Gebäudes hatten sich die Mieter im damals abgeschlossenen Mietvertrag auch eingelassen. Somit gab es keine Abweichung zwischen dem tatsächlichen vom vertraglich vereinbarten Zustand, womit es wiederum keinen Grund zur Annahme eines Mangels gab.

KG Berlin, Urteil v. 21.05.2012, Az.: 8 U 217/11)

(GUE)