Mietminderung wegen Legionellenbefalls zulässig?

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Verständlicherweise ist der Schock groß, wenn in der Trinkwasserversorgungsanlage des eigenen Wohnhauses Legionellen entdeckt werden. Schließlich kann die Bakterieninfektion zu gesundheitlichen Beschwerden oder gar zum Tod führen. Als Mieter stellt man sich daher die Frage, ob der Legionellenbefall einen Sachmangel darstellt, der eine Mietminderung bis zu 100 Prozent rechtfertigt?

Was sind Legionellen?

Bei Legionellen handelt es sich um Stäbchenbakterien, die im Wasser leben. Die für sie optimale Wassertemperatur liegt zwischen 30 und 45 Grad, aber ab 20 Grad steigt ihre Vermehrungsrate bereits stark an. Legionellen sind z. B. in Warmwasserversorgungsanlagen von Wohnhäusern oder Schwimmbädern, aber auch Klimaanlagen zu finden. Dabei ist jedoch zu beachten, dass nicht jeder Kontakt mit Legionellen automatisch zu einer sog. Legionellose führt. So wird das Trinken von legionellenhaltigem Wasser bei einem gesunden Menschen in der Regel nicht zu einer Infektion führen. Der wahrscheinlichste Infektionsweg ist vielmehr das Einatmen von bakterienhaltigem Wasser als Aerosol, z. B. während des Duschens oder auch bei der Verwendung von Nebelerzeugern. Eine Infektionsgefahr besteht also immer dann, wenn das bakterienhaltige Wasser in die Luftröhre und ferner in die Lunge gerät. Das kann vor allem für Menschen mit geschwächtem Immunsystem sehr riskant werden.

Zu berücksichtigen ist, dass nicht jeder Infizierte an Krankheitssymptomen leidet. Auch können die Symptome vieldeutig sein. Das hängt unter anderem vom bisherigen Gesundheitszustand des Infizierten, von seinem Alter und seinen Lebensgewohnheiten – z. B. rauchen –, aber auch von der Menge der aufgenommenen Legionellen ab. Dementsprechend schwer ist es auch, rechtzeitig die richtige Diagnose zu stellen. Meistens treten jedoch nach einer zwei- bis zehntägigen Inkubationszeit unter anderem Kopf- und Gliederschmerzen, Atemnot und/oder Fieber auf; oft diagnostiziert ein Arzt bei einem Infizierten eine Lungenentzündung, sog. Legionärskrankheit. Da Legionellen Bakterien sind, kann eine Infektion jedoch mit Antibiotika behandelt werden.

Regelmäßige Untersuchung auf Legionellen ist Pflicht

Einfach zusammengefasst ist der Betreiber der Wasserversorgungsanlage für die Qualität des Trinkwassers verantwortlich. Das ist z. B. der Immobilieneigentümer eines Mietshauses. Gemäß § 14 der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) muss er daher regelmäßig das Wasser untersuchen lassen – unter anderem auch auf Legionellen. Etwa in Mietshäusern müssen die Untersuchungen mindestens alle drei Jahre durchgeführt werden. Werden Legionellen gefunden, ist der Bewertungsmaßstab des DVGW-Arbeitsblatts W 551 Tabelle 1a anzuwenden. Danach liegt etwa bei weniger als 100 KBE (kolonienbildende Einheit)/100 ml noch keine bzw. eine nur geringe Kontamination vor, sodass keine Maßnahmen ergriffen werden müssen. Erst bei mehr als 1000 KBE/100 ml liegt eine hohe Kontamination vor, die umgehend weitere Untersuchungen erfordert. Ab 10.000 KBE/100 ml ist eine extrem hohe Kontamination und damit eine Gesundheitsgefährdung anzunehmen, die eine sofortige Gefahrenabwehr notwendig macht, also z. B. Desinfektion oder sogar eine Sanierung.

Mieter erfährt von Legionellen im Trinkwasser

Knapp einen Monat nach der Geburt seiner kleinen Tochter erfuhr der Mieter einer Wohnung von der Hausverwaltung, dass bei einer Untersuchung Legionellen in der Wasserversorgungsanlage des Wohnhauses gefunden wurden, die den technischen Maßnahmewert von 100 KBE/100 ml gemäß Anlage 3 Teil II TrinkwV deutlich überschritt. Da der junge Vater der Ansicht war, dass dieser Wert unbedingt eingehalten werden muss, hielt er die Wasserkontamination für einen Sachmangel. Er zahlte daher die Miete nur noch unter Vorbehalt. Als er später erfuhr, dass eine mittlere (≥ 100 KBE/100 ml) und einmal sogar eine etwas stärker erhöhte Legionellenkontamination vorlag, zahlte er für den Folgemonat keine Miete mehr, die sein Vermieter prompt einklagte.

Keine direkte Gefahrenabwehr nötig

Der Vermieter hat Anspruch auf Zahlung der vollen Miete, wie das Amtsgericht (AG) München entschied. Schließlich stellte der gefundene Legionellenbefall keine konkrete Gesundheitsgefahr dar. Eine solche hätte erst bei einer Legionellen-Konzentration von über 10.000 KBE/100 ml vorgelegen, weshalb auch erst ab diesem Wert eine sofortige Gefahrenabwehr nötig ist. Werte darunter gehören zum normalen Lebensrisiko und stellen somit keinen Mangel dar, der eine Mietminderung gerechtfertigt hätte.

Auch das Argument des Mieters, dass gemäß Anlage 3 Teil II TrinkwV bereits Werte von über 100 KBE/100 ml eine Gesundheitsgefahr darstellen, griff nicht. Zwar müssen Betreiber einer Wasserversorgungsanlage nach § 7 I 1 TrinkwV tatsächlich gewisse Grenzwerte gemäß Anlage 3 TrinkwV einhalten. Nach § 7 I 2 TrinkwV gilt das aber gerade nicht für die in Anlage 3 Teil II TrinkwV genannten technischen Maßnahmewerte für Legionellen. Auch gemäß DVGW-Arbeitsblatt W 551 Tabelle 1a stellt eine mittlere Kontamination keine Gesundheitsgefahr dar – der Betreiber der Wasserversorgungsanlage muss lediglich innerhalb von vier Wochen eine weitergehende Untersuchung durchführen.

Zuletzt erklärte der Richter, dass unbegründete Ängste des Mieters vor einer Infektion oder der subjektive Eindruck, es liege eine Gefahr vor, nicht dazu führen dürfen, dass eine Wohnung plötzlich mangelhaft wird.

(AG München, Urteil v. 25.06.2014, Az.: 452 C 2212/14)

(VOI)