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Modernisierung: Wenn der Vermieter die Wände einreißt

Rechtstipp vom 22.02.2008
(70)
Rechtstipp vom 22.02.2008
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Modernisierung: Wenn der Vermieter die Wände einreißt
Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser muss der Mieter dulden.

In manchem Fall ist ein unliebsamer Mieter schon "hinausmodernisiert" worden. Und bei vielen geht die Angst um, nach einer Wohnungsmodernisierung die höhere Miete nicht mehr zahlen zu können oder zu wollen. Auf der anderen Seite ist eine Wohnung im guten Zustand nicht nur im Interesse des Vermieters sondern auch des Mieters. Das anwalt.de Redaktionsteam erläutert die Rechtslage bei Modernisierungsmaßnahmen und welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter hierbei haben.

Interessen des Vermieters 

§ 554 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) regelt die Modernisierung von Mietwohnungen. Die Vorschrift versucht einen Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter zu erzielen. Einerseits ist der Vermieter verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung durchzuführen, damit er seine Verkehrssicherungspflicht als Vermieter erfüllt. Denn ergreift er keine Maßnahme, so haftet er, wenn Schaden aufgrund des schlechten Wohnungszustandes entsteht. Aus diesem Grund ist der Mieter gemäß § 554 Absatz 1 dazu verpflichtet, solche Maßnahmen zu dulden, wenn sie zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind, also alle Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Erneuerungsmaßnahmen, Schönheitsreparaturen und auch vorbeugende Erhaltungsmaßnahmen.

Darüber hinaus hat der Vermieter auch ein berechtigtes Interesse, seine Immobilie an den jeweiligen örtlichen Standard anzupassen. Aus diesem Grund ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, Modernisierungsmaßnahmen durchführen zu lassen, die den Wert seiner Mietimmobilie steigern – jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen. In einem aktuellen Fall hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass dieses Recht nicht nur dem Vermieter zusteht, sondern auch der Käufer einer Immobilie eventuell zur Modernisierung der Mietwohnungen berechtigt ist. Hat der ursprüngliche Vermieter den Immobilienkäufer schriftlich dazu ermächtigt, bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch im eigenen Namen sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen abzugeben, kann der Käufer bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch als neuer Eigentümer alle Erklärungen zur Modernisierung abgeben und diese durchführen lassen. (BGH, Az.: VIII ZR 105/07) 

 
Interessen des Mieters  

Umgekehrt hat der Mieter ein Interesse, dass seine Wohnung durch Wert steigernde Modernisierungen für ihn nicht unbezahlbar wird und der Sanierung nicht eine enorme Mieterhöhung folgt. Auch hier hat der Gesetzgeber eine interessengerechte Lösung angestrebt, die sich in § 554 Absatz 2 BGB findet. Denn dienen die Maßnahmen nicht der bloßen Erhaltung der Mietwohnung, sondern deren Modernisierung, so darf der Vermieter diese nur unter strengeren Voraussetzungen durchführen. Luxusmodernisierungen sind grundsätzlich unzulässig. Allerdings sind Modernisierungsmaßnahmen rechtens, wenn sie für den Mieter keine unzulässige Härte darstellen. Hierbei sind die Interessen aller Beteiligten, also die des Vermieters an der Wertsteigerung oder Förderung der Attraktivität seiner Immobilie und auch die Interessen der anderen Mieter zu berücksichtigen, die sich etwa mehr Komfort o.Ä. wünschen. 

Generell gilt: Wird durch die Modernisierung die Wohnung nur an den allgemeinen örtlichen Wohnstandard angepasst, so muss sie der Mieter dulden und eine Mieterhöhung hinnehmen. Dies bejahte der Bundesgerichtshof auch im oben erwähnten Fall, bei dem in einer großen Vier-Zimmer-Wohnung eine Abstell- und Speisekammer im Zuge einer Badsanierung in eine separate Toilette umgebaut worden war.

 
Modernisierungsankündigung 

Gemäß § 554 Absatz 3 BGB muss der Vermieter die Modernisierung (Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer) und die zu erwartende Mieterhöhung mindestens drei Monate vorher schriftlich ankündigen. Dies gilt nicht, wenn eine Mieterhöhung nur unerheblich ist bzw. unterhalb der Bagatellgrenze von 5 Prozent liegt, zum Beispiel wenn es nur um den Austausch von Heizkörperventilen oder einen Kabelanschluss geht.  Auch wenn es sich um eine reine Erhaltungsmaßnahme im Sinn von § 554 Absatz 1 BGB handelt, ist der Vermieter nicht an die Frist von drei Monaten gebunden. Allerdings muss er auch in einem solchen Fall Art und Umfang der Maßnahme dem Mieter ankündigen.

Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen vor, so obliegt dem Mieter eine Duldungspflicht. Er muss den Zugang zu den von der Modernisierung betroffenen Wohnungsbereichen gewährleisten und mit der Modernisierung einhergehende Belästigungen (Lärm, Staub etc.) dulden. Zu einer Mitwirkung ist er aber nicht verpflichtet.

(WEL)

Foto : ©iStockphoto.com


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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