Verschwiegene Lärmbelästigung: Verkäufer muss Wohnung zurücknehmen

Der Traum von den eigenen vier Wänden wird schnell zum Albtraum, wenn es sich dort nicht in Ruhe leben lässt. Verschweigt der Verkäufer einer Eigentumswohnung arglistig erhebliche Mängel, kann nicht nur der Kauf rückgängig gemacht, sondern obendrein auch Schadenersatz verlangt werden.

Wohnen über einer Seniorentagesstätte

Mehrfach hatte die potenzielle Käuferin die Wohnung besichtigt, bevor man sich im Sommer 2012 einig wurde. Im daraufhin geschlossenen notariellen Kaufvertrag war unter anderem ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart. Der Verkäufer hatte allerdings zugesichert, dass ihm keine verborgenen Mängel an der Eigentumswohnung bekannt seien.

Im Erdgeschoss des Gebäudes befand sich bekanntermaßen eine Seniorentagesstätte. Doch wohl erst nach ihrem Einzug stellte die Käuferin fest, dass die Gespräche und das Singen der Senioren sowie auch die Klingel der Einrichtung in ihrer neuen Wohnung mehr als deutlich zu hören waren. Die aus ihrer Sicht unerträgliche Lärmbeeinträchtigung führte sie auf mangelhaften Schallschutz zurück, den der Verkäufer arglistig verschwiegen habe.

Sachverständigengutachten zu Schallschutzwerten

Im Frühsommer 2013 erklärte die Käuferin schließlich den Rücktritt vom Wohnungskaufvertrag und forderte den Kaufpreis und die gezahlte Grunderwerbsteuer zurück. Auch ihre weiteren Kosten für Makler, Notar und ein Darlehen, das sie zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen hatte, wollte sie ersetzt haben. Der Verkäufer hielt zunächst dagegen, wurde aber schließlich vom Landgericht (LG) Coburg genau dazu verurteilt.

Ein vom Gericht in Auftrag gegebenes Gutachten bestätigte die mangelhaften Schalldämmwerte der Wohnung und die sich daraus ergebenden unzumutbaren Störungen durch Geräusche aus den Nachbarwohnungen. Um diesen Mangel zu beseitigen, wäre aber eine komplette Neukonstruktion der gesamten Fassade erforderlich.

Rückabwicklung des Vertrags und Schadenersatz

Eines aber wirkte sich besonders negativ für den Verkäufer aus: der nämlich hatte sich selbst schon unmittelbar nach seinem Einzug im Jahr 2011 bei der Hausverwaltung mehrfach über die Lärmbelästigungen beschwert. In der Folgezeit gab es zwar kleinere Umbaumaßnahmen, die aber wohl nicht zu dem gewünschten Erfolg führten. Der Verkäufer hatte danach vielmehr angedeutet, seine Wohnung wegen des Lärms gegebenenfalls wieder aufgeben zu müssen.

Aufgrund dieser nachgewiesenen Beschwerden und des Sachverständigengutachtens stand für das Gericht fest, dass die mangelhafte Schalldämmung der Wohnung auch beim Verkauf schon vorhanden und dem Veräußerer bekannt war. Aufgrund dessen konnte die Käuferin die Rückabwicklung des Kaufvertrags plus Schadenersatz verlangen.

Der Verkäufer muss damit nicht nur die Wohnung zurücknehmen und den gezahlten Kaufpreis erstatten, sondern auch die anderen mit dem Kauf zusammenhängenden Positionen wie Notarkosten, Steuern und Darlehenskosten ersetzen.

(LG Coburg, Urteil v. 23.12.2014, Az.: 23 O 358/13)

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