Wichtige Informationen im Maklerexposé gelten als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung!

1. In rechtlich formgebundenen Verträgen führen Angaben, die in einem Maklerexposé gemacht werden, automatisch zu einer verbindlichen Beschaffenheitsvereinbarung. Dabei spielt es keine Rolle, ob die erwartete Beschaffenheit im eigentlichen Vertrag explizit festgehalten wurde.

2. Unter Berücksichtigung der spezifischen Umstände eines Einzelfalls kann eine Anhörung der Parteien gemäß § 141 Zivilprozessordnung (ZPO) im Rahmen der tatsächlichen Feststellungen nach § 444 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in der Regel zu dem Schluss führen, dass die Verkäuferseite die Käufer absichtlich nicht über einen vorhandenen Sachmangel informiert hat.*

3. Bei einer gerichtlichen Beweisaufnahme in Bezug auf einen Teilanspruch mit Teilerfolg ist es möglich, die Beweiskosten entsprechend aufzuteilen.

Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vom 19.12.2022 - 22 U 211/21

Relevante Rechtsnormen: BGB a.F. §§ 434, 444; ZPO §§ 92, 141, 286

Problemstellung und Sachverhalt

Ein Käufer erwirbt eine gebrauchte Immobilie, wobei die Gewährleistung ausgeschlossen ist. In einem Maklerexposé wird die Immobilie als "topsaniert" in den Jahren 2009 bis 2010 beschrieben. Es wird betont, dass die Wohnräume "hell und einladend" sind und das Ambiente "großzügig" ist. Das Gebäude verfügt angeblich über "modernste Haustechnik wie eine Sole-Wärmepumpe, digitale Vernetzung der Wohn- und Arbeitsräume (...)". Im Jahr 2021 verklagt der Käufer den Verkäufer auf Schadensersatz, da das Gäste-WC im Erdgeschoss keine Fußbodenheizung (und keine Heizung im Allgemeinen) hat. Hat die Klage Erfolg?

Entscheidung

Ja! Es liegt gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB a.F. ein Sachmangel vor. Die erwartete Beschaffenheit kann aus einem Maklerexposé abgeleitet werden, da Angaben darin als öffentliche Äußerungen im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB a.F. gelten. Die im Exposé enthaltenen Informationen sind daher maßgeblich für die erwartete Beschaffenheit aus Sicht des Käufers. Aufgrund des Maklerexposés durfte der Käufer davon ausgehen, dass das Gäste-WC über eine Fußbodenheizung verfügt. Dabei beruft sich das Gericht auf verschiedene Aspekte, darunter die Bezeichnung als "topsaniert", die Erwähnung modernster Haustechnik, die großzügige Gestaltung des Gäste-WCs (7 qm), die Vorhandensein einer Fußbodenheizung in anderen Räumen im Erdgeschoss, die zentrale Lage des Gäste-WCs als einziges WC im Erdgeschoss. Der Ausschluss der Gewährleistung hindert den Schadensersatzanspruch des Käufers nicht. Das Gericht hört sowohl den Käufer als auch den Verkäufer an. Angesichts widersprüchlicher Aussagen beider Parteien ist es überzeugt, dass der Käufer nicht über das Fehlen der Fußbodenheizung im Gäste-WC informiert wurde, da er darüber nicht aufgeklärt wurde. Dieser Beweis kann auch durch die informatorische Anhörung der Parteien erbracht werden (siehe Leitsatz 2). Das Gericht leitet Arglist daraus ab, dass die Verkäufer unwahrheitsgemäß behaupteten, den Käufer über das Fehlen der Fußbodenheizung informiert zu haben, und daher davon ausgingen, dass der Käufer den Kaufvertrag bei Kenntnis des Mangels nicht abgeschlossen hätte. Da die Klage nicht aufgrund aller vom Käufer beanstandeten Mängel erfolgreich war, trifft das Gericht eine differenzierte Kostenentscheidung. Es legt eine besondere Quote für die Sachverständigenkosten fest, die zur Aufklärung eines der Mängel angefallen sind (siehe Leitsatz 3).