Wie die Ölsardinen: Acht Personen auf 64m²

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Nur weil eine Wohnung nach Auffassung des Vermieters überbelegt ist, ist das allein noch kein Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages. So entschied das Amtsgericht (AG) Stuttgart. Die Klägerin hatte 2005 eine 3-Zimmer-Wohnung (64 qm) an ein Ehepaar mit zwei Kindern vermietet. Das ist nicht übermäßig viel Platz für eine Kleinfamilie, aber soweit noch nicht ungewöhnlich.

Zahlreicher Nachwuchs und Mietrückstand

Allerdings wuchs die Anzahl der Bewohner stetig: Das Ehepaar bekam bis zum Jahr 2010 vier weitere Kinder. Außerdem geriet der Mieter im Spätsommer 2010 mit drei Monatsmieten in Zahlungsrückstand. Von beidem zeigte sich der Vermieter nicht begeistert. Er kündigte dem Mieter außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzug, einige Wochen darauf hilfsweise ordentlich. Da der Mieter kurz darauf einen Großteil der ausstehenden Mieten beglich, hatte sich der Rechtsstreit an dieser Stelle schnell erledigt. Kurz darauf legte der Vermieter eine weitere Kündigung nach, die außerordentliche und hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Überbelegung der Wohnung.

„Unwillkürliche Überbelegung" durch Geburt mehrerer Kinder

Das AG entschied: Die ordentliche Kündigung wegen Überbelegung der Wohnung ist gemäß § 573 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wirksam, nicht jedoch die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Überbelegung und die Kündigung wegen Zahlungsverzug.

Dass die Überbelegung einer Wohnung durch die Geburt von zahlreichen Kindern eintreten kann, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 1993. Die Mieter hätten die Wohnung jedoch nicht „willkürlich" durch Aufnahme fremder Personen überbelegt, sie habe sich vielmehr durch die Geburt der Kinder ergeben. Deswegen könne man dem Vermieter zumuten, die Kündigungsfrist abzuwarten, eine fristlose außerordentliche Kündigung sei unverhältnismäßig.

Allerdings reicht die Überbelegung allein nicht für die Kündigung aus, so das AG. Der Vermieter müsse auch aus anderen Gründen ein berechtigtes Interesse an der Kündigung wegen Überbelegung haben. Dazu zähle vor allem die überdurchschnittliche Beanspruchung der Wohnung oder die Belastung des Hausfriedens durch die Überbelegung, beispielsweise durch übermäßiges Ausweichen der Mieter auf Gemeinflächen. Beides sahen die Richter in dem konkreten Fall als gegeben an.

(AG Stuttgart, Urteil v. 24.05.2011, Az.: 37 C 5827/10)

(LOE)