Wohnungskauf: Preis und Wert müssen stimmen

[image]Eine Immobilie sollte das Geld wert sein, das man für sie bezahlt. Zwar ist die Einigung auf den Kaufpreis eine Sache zwischen Käufer und Verkäufer. Aber auch hier gibt es eine Grenze: den Wucher.

In erster Linie herrscht auf dem Immobilienmarkt das Motto: Die Nachfrage bestimmt das Angebot. Über das Ohr hauen lassen muss man sich aber auch hier nicht. Vor Wucherpreisen schützt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Schließlich gilt § 138 Abs. 1 BGB auch für den Immobilienkauf.

Angemessenheit von Kaufpreis und Verkehrswert

Allgemein ist ein Vertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht. Für Grundstücksgeschäfte hat die Rechtsprechung folgenden Maßstab entwickelt: Ein auffälliges Missverhältnis liegt in der Regel vor, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. Ist der Kaufpreis also knapp doppelt so hoch wie der tatsächliche Verkehrswert, deutet vieles auf Wucher hin. Damit ein wucherähnliches Rechtsgeschäft vorliegt, muss aber darüber hinaus ein weiteres Merkmal erfüllt sein, dass subjektiv und objektiv in der Zusammenschau auf die Sittenwidrigkeit hindeutet.

Rückabwicklung des Kaufs bei überteuerter Wohnung

Welche Kriterien vorliegen müssen, damit Sittenwidrigkeit gegeben ist, hat das Kammergericht (KG) kürzlich deutlich gemacht. Der Kauf einer Eigentumswohnung mit 33 Quadratmetern sollte rückabgewickelt werden. Denn der Käufer hatte 79.000 Euro für die Immobilie bezahlt, obwohl sie damals gemäß einem Sachverständigengutachten lediglich einen Verkehrswert von 29.000 Euro hatte. Neben diesem auffälligen Missverhältnis machten die Richter der Verkäuferin auch den Vorwurf der verwerflichen Gesinnung. Sie hatte vor dem Verkauf einen Bericht anfertigen lassen, der einen Preis von 1790 Euro pro Quadratmeter ergab. Allerdings wurde damals davon ausgegangen, dass die Wohnung vor dem Verkauf im erheblichen Umfang noch saniert und modernisiert werden muss. Das war aber tatsächlich nie geschehen.

(KG, Urteil v. 15.06.2012, Az.: 11 U 18/11)