Wohnungsmängel – was kann ich als Mieter tun?

Mieterrechte bei Mängeln

Nach dem Gesetz muss der Vermieter Mängel oder Fehler der Mietsache beseitigen bzw. reparieren. Tut er das nicht, kann der Mieter unter Umständen den Mangel selbst auf Kosten des Vermieters beheben lassen. Daneben können Schadensersatzansprüche bzw. bei"schwersten" Mängeln ein Recht zu fristlosen Kündigung in Betracht kommen. Ein weiteres wichtiges Mieterrecht in diesem Zusammenhang ist die Mietminderung, denn schließlich gilt: Nur für hundert Prozent Wohnwert muss hundert Prozent Miete gezahlt werden.

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Mietminderung

Ist die Wohnung nicht mehr im ordnungsgemäßen, das heißt im vertraglich vereinbartenZustand, so ist der Mieter nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) berechtigt, die Miete zu mindern und zwar solange, bis der Mangel behoben wird. Führt der Mangel allerdings nur zu einer unerheblichen Beeinträchtigung der Nutzbarkeit oder lag er bereits – für den Mieter erkennbar – bei Vertragsschluss vor, so ist eine Mietminderung ausgeschlossen.

Unerheblich ist dagegen, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat oder nicht. Selbst Mängel, die durch Unfälle oder Dritte hervorgerufen werden, also Umstände, die der Vermieter möglicherweise gar nicht abstellen kann, berechtigen den Mieter zur Minderung. So z. B. wenn die Wohnung aufgrund eines Wasserrohrbruchs nur noch eingeschränkt nutzbar ist oder die zu Wohnzwecken angemieteten Räumlichkeiten über Monate hinweg Baustellenlärm ausgesetzt sind.

Selbst lärmende Hausgenossen rechtfertigen eine Mietminderung. Allerdings unterscheiden die Gerichte durchaus zwischen verschiedenen “Geräuschkulissen“. So muss z. B. – unter Berücksichtigung des Persönlichkeitsrechts – Baden und Duschen auch nach 22 Uhr, bis zur Dauer einer halben Stunde, erlaubt sein (Urteil des LG Köln- 1 S 304/96; WM 97, 323). Häufiges, lautstarkes Feiern bis spät in die Nacht hinein stellt dagegen nach der Rechtsprechung für andere Mieter einen Mangel der Mietsache dar, der zu einer 20%-igen Minderung der Miete berechtigt.

Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter

Im Gegensatz zum Recht auf Mietminderung setzt ein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Vermieter dessen Verschulden voraus. In einem vom Amtsgericht Aachen entschiedenen Fall hatte eine Mieterin zu Recht fünf Monate lang gar keine Miete bezahlt, da die Wohnung von Ungeziefer – einer hartnäckigen Art von Getreideschädlingen – befallen war. Die rechtliche Folge: Die Mieterin musste nicht nur keinen Cent Miete, also auch keine Nebenkosten, bezahlen, sondern bekam zudem, im Wege des Schadensersatzes, ihre Umzugskosten vom Vermieter ersetzt. Diesem war ein erhebliches Verschulden vorzuwerfen. So wusste er bereits vor Abschluss des Mietvertrags von dem Ungeziefer, da bereits der Vormieter aus diesem Grund überstürzt ausgezogen war.

Mängelanzeige

Stellt ein Mieter einen nicht nur unerheblichen Wohnungsmangel fest, so sollte er diesen unverzüglich, also in der Regel spätestens 3 Tage nach Entdecken, dem Vermieter melden – aus Gründen der Beweissicherung am besten schriftlich. Tut er das nicht, verliert er zwar nach neuer BGH-Rechtsprechung nicht mehr automatisch sein Minderungsrecht (AZ: VIII ZR 274/02). Er macht sich dann aber unter Umständen selbst schadensersatzpflichtig gegenüber dem Vermieter. Weitet sich ein Mangel nämlich weiter aus oder greift er sogar auf andere Bestandteile der Wohnung über, so trägt der Mieter dafür die Verantwortung.