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Worauf muss man beim Kauf einer Immobilie rechtlich achten?
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Der Kauf einer Immobilie ist eine langfristige und wirtschaftlich wichtige Entscheidung. Daher sollte sie gut überlegt sein. Nachfolgend finden Sie 5 rechtliche Aspekte, die man beim Kauf einer Immobilie unbedingt beachten sollte:
1. Eigentum oder Erbbaurecht?
Schon im Exposé sollte geprüft werden, ob Eigentum oder ein zeitlich befristetes Erbbaurecht an der Immobilie verkauft wird. Hier besteht ein wesentlicher rechtlicher Unterschied.
2. Löschung von Grundbuchlasten
Sämtliche immobilienbezogenen Unterlagen sind anzufordern und gründlich zu prüfen. Zu diesen Unterlagen gehören insbesondere der Grundbuchauszug, bestehende Mietverträge und behördliche Auskünfte (z.B. Baulasten-, Altlastenauskunft, städtebaurechtliche Auskunft). Sind im Grundbuchauszug Dienstbarkeiten oder Grundschulden eingetragen, sollte deren Löschung vom Verkäufer verlangt werden. Ist dies nicht möglich, sollten die zugrundeliegenden Verträge geprüft werden, um auf mögliche Inanspruchnahmen Dritter vorbereitet zu sein.
3. Sanierungs- /Erhaltungsgebiet
Wichtig zu wissen ist, ob die Immobilie in einem Sanierungsgebiet (§ 142 BauGB) oder Erhaltungsgebiet (§ 172 BauGB) liegt. Hat die Gemeinde den Ort, in dem die Immobilie liegt als solches Gebiet festgelegt, hat das weitreichende rechtliche Folgen für Immobilieneigentümer. Unter anderem bedeutet die Festlegung als Sanierungsgebiet, dass an den dort befindlichen Grundstücken ein Vorkaufsrecht der Gemeinde besteht (§ 24 BauGB), Sanierungsmaßnahmen von der Behörde genehmigt werden müssen (§ 144 BauGB) und Sie als Eigentümer nach Abschluss der Sanierung einen Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zahlen müssen (§ 154 BauGB). Diese Szenarien müssen durch die richtige Kaufvertragsgestaltung aufgefangen werden.
4. Mängeluntersuchung
Die Immobilie ist eingehend zu besichtigen und auf Mängel zu prüfen. Hierbei können auch Sachverständige hinzugezogen werden. Bestehende Mängel nehmen Einfluss auf den Kaufpreis und auf die zu vereinbarenden Haftungsregelungen.
5. Gewährleistungsklausel
Im Kaufvertrag ist besonders auf die Gewährleistungsklausel zu achten. Die Formulierung dieser Klausel ist wichtig, wenn nachträglich Mängel bekannt werden und man als Käufer hieraus Ansprüche herleiten will. Die vom Notar gestellten Kaufvertragsmuster sehen meist einen Ausschluss der Haftung des Verkäufers für Mängel vor. Dies ist für den Käufer natürlich schlecht, kann - und sollte meist - aber vor Vertragsabschluss verhandelt und geändert werden. Denn gewisse Mängel, wie z.B. Asbest, sind nicht auf den ersten Blick erkennbar und auch bei einer Besichtigung durch Sachverständige nicht ohne Weiteres feststellbar. Daher sollte eine Haftung zumindest für solche Mängel entsprechend im Kaufvertrag vereinbart werden.
Tipp:
Worauf es beim Kauf zu achten gilt, hängt auch immer davon ab, was man mit der Immobilie genau vorhat: Will man diese selbst bewohnen, vermieten oder sanieren und zu einem höheren Preis wieder verkaufen? Zudem ist jede Immobilie individuell, sodass es leider keinen Standard-Prüfkatalog gibt. Rechtlich muss der Kaufvertrag, insbesondere die Haftungsregelungen, stets auf den Einzelfall zugeschnitten werden. Daher empfiehlt es sich, vor dem Kauf eine rechtliche Prüfung der Immobilie (Due Diligence) durchzuführen und den Kaufvertrag anwaltlich prüfen und ggf. anpassen zu lassen.
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