BGH erleichtert Hundehaltung und klärt Kündigung wegen Eigenbedarfs

[image]Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zwei neue Mietrechtsurteile bekannt gegeben – ein mieterfreundliches und ein vermieterfreundliches. Mieter, die gern einen Hund oder eine Katze in ihrer Wohnung halten wollen, haben fortan mehr Chancen, dass der Vermieter dem zustimmen muss. Vermieter können ihren Mietern dagegen schon nach kurzer Mietdauer wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn der Eigenbedarf bei Vertragsschluss noch nicht absehbar war.

Hunde- und Katzenverbot stets Einzelfallentscheidung

Mietklauseln, die das Halten von Hunden und Katzen in Mietwohnungen generell verbieten, sind unzulässig. Denn mangels Ausnahmemöglichkeit benachteiligen sie Mieter über Gebühr. Dies entschied der BGH anlässlich einer Vermieterklage gegen einen Mieter. Der hatte entgegen einer entsprechenden Klausel einen etwa 20 cm großen Mischlingshund in die Wohnung aufgenommen. Da sein Sohn krank war, hatte ihm sein Arzt dazu geraten. Das Tier sollte helfen, das kranke Kind aufzumuntern. Die Vermietergenossenschaft setzte dem Mieter jedoch eine Frist von vier Wochen, den Hund aus der Wohnung zu entfernen. Da dies nicht geschah, klagte sie. Das darauffolgende Urteil des BGH ermöglicht zwar nicht die generelle Tierhaltung gegen den Vermieterwillen, wie das etwa bei Kleintieren der Fall ist. Das Halten eines Hundes oder einer Katze lässt sich aber nicht mehr so leicht verbieten. Stattdessen muss immer eine Interessenabwägung zwischen dem Mieter, seinen Nachbarn, den übrigen Hausbewohnern und dem Vermieter stattfinden. Fällt diese Abwägung im Einzelfall zugunsten des Mieters aus, muss ihm die Tierhaltung gestattet sein. Denn letztendlich umfasst die Pflicht des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Wohnung zu ermöglichen, auch das Halten von Hunden und Katzen. Da es somit zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, kann es nicht einfach verboten werden. Die Vermieterin musste der Hundehaltung hier somit zustimmen.

(BGH, Urteil v. 20.03.2013, Az.: VIII ZR 168/12)

Kündigung bei nicht absehbarem Eigenbedarf rechtmäßig

Im zweiten Fall ging es um eine Räumungsklage gegen die Mieter eines Einfamilienhauses in Wolfenbüttel. Das Mietverhältnis bestand seit Februar 2008. Ende März 2011 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag jedoch wegen Eigenbedarfs, da ihr Enkel und dessen Familie es künftig nutzen sollten. Die Mieter hielten dies jedoch für rechtsmissbräuchlich. Die Vermieterin hätte vom Eigenbedarf bereits beim Mietvertragsschluss gewusst. Schließlich sei die Eigenbedarfskündigung schon knapp drei Jahre später erfolgt. Die kurze Mietdauer ist jedoch nur ein Indiz. Eine Kündigung ist daher erst unzulässig, wenn der Vermieter bereits bei Vertragsschluss absehen konnte oder mit dem Gedanken spielte, dass er das Mietobjekt bald selbst nutzen oder seine Angehörigen darin wohnen lassen will. Derartige Pläne ließen sich hier jedoch nicht nachweisen. Der Enkel hatte seine Lebensplanung erst nach Vertragsschluss geändert, als er geheiratet und eine Familie gegründet hat. Seine ursprüngliche Äußerung im Jahr 2008, ein Eigenbedarf sei nicht geplant, höchstens ein Hausverkauf, spielte daher keine Rolle.

(BGH, Urteil v. 20.03.2013, Az.: VIII ZR 233/12)

(GUE)