Fristlose Kündigung der Mietwohnung wegen alter Mietrückstände

Wer seine Miete nicht zahlt, darf nicht überrascht sein, wenn ihm früher oder später eine Kündigung ins Haus flattert. Aber berechtigen auch Mietrückstände, die schon einige Monate zurückliegen, den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung? Mit dieser Frage hat sich aktuell der Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigt.

Zwei Monatsmieten nicht bezahlt

Der Streit betraf eine Mietwohnung in Düsseldorf, die von einer katholischen Kirchengemeinde seit dem Jahr 2006 an ihre ehemalige Küsterin vermietet war.

Nachdem für die beiden Monate Februar und April 2013 die Mietzahlungen ausgeblieben waren, schickte die Vermieterin am 14. August eine Mahnung. Die Forderungen wurden jedoch auch daraufhin nicht beglichen, sodass am 15. November 2013 eine fristlose Kündigung folgte.

Kündigung in angemessener Frist?

Die Mieterin wollte dennoch nicht aus ihrer Wohnung ausziehen, denn schließlich hatte sie – abgesehen von Februar und April – ihre Miete wohl immer bezahlt. Die beiden strittigen Monate lagen nach ihrer Ansicht schon so weit zurück, dass die Vermieterin sich bei ihrer Kündigung nicht mehr darauf berufen konnte.

Schließlich sagt § 314 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), dass eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen muss. In diesem Fall wusste die Vermieterin von den Mietrückständen – sie hätte daher im Zweifel gleich kündigen müssen und nicht mehr als ein halbes Jahr warten dürfen.

Zahlungsrückstände bestanden noch

Die Richter am BGH hielten die Kündigung trotzdem für wirksam und entschieden, dass die Mieterin ihre Wohnung räumen muss. Nach § 543 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor, wenn der Mieter insgesamt mit zwei oder mehr Monatsmieten im Rückstand ist. Das war hier der Fall, da die Mieten für Februar und April nach wie vor nicht bezahlt waren.

Solche Kündigungen aus einem wichtigen Grund sind – abweichend von der allgemeinen Regelung des § 314 Abs. 3 BGB – nicht an eine bestimmte Frist gebunden, entschied der BGH. Im Mietrecht ist die Regelung des § 543 BGB insoweit abschließend. Dort findet sich gerade keine Frist, die der Kündigende einhalten muss.

Verwirkung bleibt im Einzelfall möglich

Das Urteil bedeutet allerdings nicht, dass sich der Vermieter ewig Zeit lassen darf. So kann ein Kündigungsrecht verwirken, und zwar dann, wenn der Berechtigte so lange wartet, bis sein Vertragspartner nicht mehr ernsthaft mit einer Kündigung rechnen muss.

Das war hier aber nicht der Fall, denn schließlich bestand der Zahlungsrückstand zum Kündigungszeitpunkt noch immer und er wurde auch im August nochmals ausdrücklich angemahnt. Das Entgegenkommen der Kirchengemeinde, dass sie ihrer ehemaligen Küsterin nicht sofort kündigte, führte nicht dazu, dass sie ihr Kündigungsrecht verwirkt hätte.

Fazit: Auch wenn Mietrückstände bereits seit längerer Zeit bestehen, können sie einen Vermieter noch zur fristlosen Kündigung berechtigen.

(BGH, Urteil v. 13.07.2016, Az.: VIII ZR 296/15)

(ADS)