Gewerblicher Untermietvertrag: Darauf sollten Sie achten!

Ungenutzte Gewerberäume, eine finanzielle Schieflage, die Betriebsaufgabe oder ein Umzug: Situationen, in denen sich ein gewerblicher Untermietvertrag lohnt, gibt es viele. Damit leere Büro- und Geschäftsräume nicht ungenutzt Kosten verursachen, kann ein gewerblicher Untermietvertrag für finanzielle Entlastung sorgen. Erfahren Sie, welche rechtlichen Besonderheiten gelten und welche relevanten Inhalte zu beachten sind.

Was ist ein gewerblicher Untermietvertrag? 

Der gewerbliche Untermietvertrag wird als gesonderter Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter abgeschlossen. Dabei bleibt das Mietverhältnis zwischen Mieter und Eigentümer unberührt. Regelungen und Klauseln aus dem Hauptmietvertrag gelten für Hauptmieter und Untermieter gleichermaßen. An die Vereinbarungen mit dem Eigentümer haben sich demnach beide Mieter zu halten.

Eigentümer und Untermieter gehen mit dem gewerblichen Untermietvertrag keinerlei vertragliche Beziehung ein. Entstehen Schäden an der Mietsache, haftet der Hauptmieter dafür.

Was sind die Besonderheiten beim gewerblichen Untermietvertrag?

Damit ein Gewerbe-Untermietvertrag rechtssicher zustande kommt, sollte immer geprüft werden, ob der Hauptmietvertrag die Untervermietung ungenutzter Geschäftsräume erlaubt. Laut § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bedarf es der Zustimmung des Vermieters, wenn eine Untervermietung im Gewerbemietvertrag nicht geregelt ist. Wird ein Untermietvertrag ohne Erlaubnis abgeschlossen, droht die fristlose Kündigung. Zu beachten ist auch, dass die bloße Duldung noch keine Zustimmung bedeutet.

In der Regel zeigen sich Vermieter jedoch bereit, einer gewerblichen Untervermietung zuzustimmen. Ein unberechtigtes Interesse des Mieters besteht gemäß § 540 BGB nur dann, wenn

• eine Untervermietung vertraglich ausgeschlossen wird.

• der Untermieter für die Vermietung unzumutbar ist (potenzielle Gefährdung des Hausfriedens). 

• eine Störung aufgrund des Gewerbes vom Vermieter anzunehmen ist (Lärm, zu starke Konkurrenz). 

Laut Gesetzgebung (§ 540 I 1 BGB) besteht – im Gegensatz zum Wohnraummietrecht – für den Hauptmieter grundsätzlich kein Anspruch auf Untervermietung. Eine explizite Erlaubnis vom Eigentümer sollte daher vor Vertragsabschluss eingeholt werden. Bei der Frage, ob schriftlich oder mündlich, scheiden sich die Geister. Aufgrund der Änderung im mietvertraglichen Gefüge zwischen Mieter und Vermieter ist die Schriftform aber ratsam.

Sonderkündigungsrecht für den gewerblichen Untermietvertrag

Nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und außerordentlich kündigen, wenn der Vermieter der Untervermietung nicht zustimmt. Gleiches gilt, wenn in der Person des Untermieters kein relevanter Grund vorliegt, womit die Verweigerung des Vermieters begründet werden könnte.

Möchten Sie aufgrund einer Erlaubnisverweigerung seitens des Vermieters aus Ihrem Gewerbemietvertrag aussteigen? Finden Sie jetzt den passenden Anwalt bei Problemen mit einem Gewerbemietvertrag – mit der anwalt.de-Suche in nur wenigen Klicks.

Inhalte für den gewerblichen Untermietvertrag 

Um sowohl dem Hauptmieter als auch dem Untermieter die nötige vertragliche Sicherheit zu garantieren, sollten mindestens die folgenden relevanten Informationen im Untermietvertrag für Gewerbe festgehalten werden:

• Daten beider Vertragspartner 

• Genaue Beschreibung der Mietsache (Größe, Räume) 

• Dauer des Mietverhältnisses 

• Mietpreis 

• Mietzins 

• Kündigungsfristen bzw. Befristung des Mietverhältnisses 

• Art des Gewerbes/Mietzweck 

• Kaution 

• Hinweis, dass eine Betriebsänderung die Zustimmung des Vermieters benötigt 

• Art der Mietzahlung 

• Instandhaltung und Schönheitsreparaturen 

• Übergabe der Mietsache 

• Inventar* 

• Betriebskosten 

• Haftung

* Tipp: Erstellen Sie eine Inventarliste, in der aufgeführt ist, welche Büro- bzw. Betriebsausstattung dem Untermieter zur Verfügung gestellt wird. Dies kann für etwaig anstehende Schönheitsreparaturen oder Schadensersatzansprüche im Falle eines Rechtsstreits relevant sein.

Sie haben Ihre Geschäftsräume untervermietet und an der Mietsache sind Schäden entstanden? Ein Rechtsanwalt unterstützt Sie bei der Einschätzung Ihrer Handlungsoptionen. Jetzt auf anwalt.de in wenigen Minuten zum passenden Anwalt, der Sie bei allen Fragen zum Gewerbemietvertrag unterstützt!

(THO)  

Häufige Fragen und Antworten zum gewerblichen Untermietvertrag