Miete mehrfach unpünktlich gezahlt: Kündigung zulässig?

Sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt wurde, ist der Mietzins spätestens zum 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen, vgl. § 556b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Leider kommt es immer wieder vor, dass Mieter den fälligen Geldbetrag nicht oder unpünktlich überweisen. Doch kann ein Vermieter das Vertragsverhältnis bereits wegen unpünktlicher Mietzahlungen kündigen? Schließlich erhält er letzten Endes doch sein Geld?

Unpünktliche Zahlung als Vertragsverletzung?

Die Zahlung der Miete stellt für den Mieter die vertragliche Hauptpflicht schlechthin dar. Wird die Miete daher nur unvollständig, unpünktlich oder gar nicht entrichtet, ist in diesem Verhalten eine Pflichtverletzung zu sehen.

Pflicht zur Abmahnung?

Die Pflichtverletzung rechtfertigt grundsätzlich nicht sofort eine fristlose Kündigung. Vielmehr muss der Mieter im Regelfall vor einer Kündigung abgemahnt werden. Ihm muss dabei vor Augen geführt werden, dass im Wiederholungsfall die Kündigung droht. Es soll ihm mit einer Abmahnung also eine zweite Chance gegeben werden, sein Verhalten zu ändern (vgl. etwa Bundesgerichtshof, Urteil v. 11.01.2006, Az.: VIII ZR 364/04). 

Wann darf der Vermieter kündigen?

Ändert der Mieter sein Fehlverhalten nach einer Abmahnung allerdings nicht, kann der Vermieter unter bestimmten Umständen kündigen – entweder ordentlich oder außerordentlich fristlos. Wann dies der Fall ist, hängt vom Einzelfall ab.

Zu berücksichtigen ist hierbei insbesondere die beanstandungsfreie Dauer des Mietverhältnisses, das Gewicht und die Dauer der Pflichtverletzung, die Möglichkeit einer Wiederholungsgefahr, der Grad des Verschuldens und ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters gegenüber dem Mieter (Landgericht (LG) Berlin, Urteil v. 29.11.2016, Az.: 67 S 329/16). Hat das Mietverhältnis beispielsweise mehrere Jahrzehnte beanstandungslos angedauert und wird wegen Arbeitsplatzverlusts und/oder des Todes eines Angehörigen kurzzeitig die Miete unpünktlich gezahlt, dürfte eine Kündigung in keinem Fall zulässig sein (LG Berlin, Urteil v. 16.09.2014, Az.: 63 S 322/13).

Nach der „erfolglosen“ Abmahnung sollte der Vermieter allerdings nicht zu lange mit der Kündigung warten oder viele Male abmahnen. Ansonsten könnte der Eindruck entstehen, dass er unpünktliche Mietzahlungen doch nicht als sonderlich schlimm und die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht als unzumutbar ansieht. Folge könnte es sein, dass zumindest eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 III BGB nicht mehr möglich ist (LG Düsseldorf, Urteil v. 29.06.2016, Az.: 23 S 100/15).

Mieter sichern pünktliche Zahlungen zu

Ein Paar mietete 2011 eine Wohnung, zahlte jedoch im Jahr 2013 häufiger unregelmäßig seine Miete. Es traf daraufhin mit seinem Vermieter eine Ratenzahlungsvereinbarung, in deren Rahmen es sich ferner verpflichtete, die Miete künftig pünktlich zu zahlen. Dennoch kam es in den Jahren 2015 und 2016 erneut fünfmal zu unpünktlichen Mietzahlungen. Der Vermieter, der seine Mieter bereits mehrmals abgemahnt hatte, kündigte letztlich das Vertragsverhältnis ordentlich. Der Streit der Parteien um die Wirksamkeit der Kündigung und Räumung der Wohnung endete schließlich vor Gericht.

Beratungsresistente Mieter müssen ausziehen

Das LG Nürnberg-Fürth hielt die Kündigung für wirksam und verpflichtete die Mieter zur Räumung der Wohnung. Die wiederholten unpünktlichen Mietzahlungen stellten nämlich eine erhebliche Pflichtverletzung dar. Obwohl sie mehrfach abgemahnt worden waren und die pünktliche Zahlung in der Ratenzahlungsvereinbarung zugesichert hatten, änderten die Mieter ihr Verhalten nicht, sondern überwiesen weiter zu spät den geschuldeten Mietzins. Im Übrigen bestand die Gefahr, dass sie auch in Zukunft immer wieder unpünktlich die Miete entrichten.

(LG Nürnberg-Fürth, Beschluss v. 17.03.2017, Az.: 7 S 6617/16)

Fazit: Die Miete sollte stets pünktlich gezahlt werden. Der Vermieter kann sonst wegen verspäteter Mietzahlungen zunächst abmahnen und dann im Regelfall auch das Vertragsverhältnis kündigen.

(VOI)