Nicht jeder Lärm mindert die Miete

Eine Mietminderung ist möglich, wenn das Mietobjekt nur eingeschränkt nutzbar ist. Üblicher innerstädtischer Verkehrslärm genügt dafür nicht, selbst wenn er nach dem Einzug verstärkt auftritt.

Zu Hause in seiner Wohnung wünscht man sich Ruhe und Frieden. Verkehrslärm ist da nicht nur ein Ärgernis, sondern kann sogar die Gesundheit beeinträchtigen. Entsprechend schnell ertönt der Ruf nach einer Mietminderung. Nicht immer zu Recht, wie ein nun vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedener Fall zeigt.

Wenn die Ruhe dahin ist

Die Mieter in einer zuvor sehr ruhigen Wohngegend sahen sich plötzlich einer deutlich gestiegenen Lärmbelastung gegenüber. Grund war eine Baustelle und die entsprechende Verkehrsumleitung direkt am Haus der Betroffenen vorbei. Dieser Zustand dauerte über ein Jahr an. Trotzdem ließ der BGH eine Kürzung der Miete nicht zu.

Die Lärmbelastung war zwar im Vergleich zu vorher deutlich angestiegen, lag aber noch immer unter den Grenzwerten, die unter anderem im örtlichen Mietspiegel ausgewiesen waren. Entsprechend galt die Wohnung als uneingeschränkt nutzbar, sodass kein Grund für eine Mietminderung gegeben war.

Vereinbarungen gehen vor

Die vertragsgemäße Miete muss nur dann nicht vollständig gezahlt werden, wenn sich auf der anderen Seite auch die Wohnung nicht in vertragsgemäßem Zustand befindet. Wie genau der vertragsgemäße Zustand einer konkreten Wohnung aussieht, ist Vereinbarungssache.

Im vorliegenden Fall enthielt der Mietvertrag keine Regelung zur Lautstärke in der Umgebung. Auch eine nicht ausdrückliche, sondern stillschweigende Vereinbarung der zunächst besonders geringen Lärmbelastung lag nicht vor.

Parteien müssen sich einig sein

Dass die Mieter vor dem Einzug die Ruhe innerhalb der Wohnung möglicherweise als vorteilhaft wahrgenommen haben, reicht allein nicht aus. Vielmehr hätten sie klarstellen müssen, dass der geringe Verkehrslärm ein maßgebliches Kriterium für sie war, gerade diese Wohnung anzumieten.

Nur wenn der Vermieter darauf in irgendeiner Weise zustimmend reagiert, kann eine entsprechende Vereinbarung vorliegen. Der Vermieter hat dann für diese besondere Eigenschaft, nämlich dass es in der Wohnung besonders leise ist, auch einzustehen. Nimmt dann der Verkehrslärm wesentlich zu, kann das eine Mietminderung begründen.

(BGH, Urteil v. 19.12.2012, Az.: VIII ZR 152/12)

(ADS)