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Renovierung durch den Mieter: Mieterhöhung zulässig?

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Renovierung durch den Mieter: Mieterhöhung zulässig?
Vermieter dürfen nicht willkürlich die Miete erhöhen.

Viele Mieter scheuen weder Kosten noch Mühen, um der Wohnung ihren ganz persönlichen Stempel aufzudrücken. Da wird z. B. jede einzelne Wand in einer anderen knallbunten Farbe gestrichen, Flauschteppich ausgelegt oder sogar eine Zwischenwand entfernt. Für den jeweiligen Mieter erhöht diese Renovierung den Wohnwert ungemein. Doch berechtigt sie den Vermieter auch dazu, die Miete zu erhöhen, oder bleiben die vom Mieter durchgeführten Arbeiten bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete unberücksichtigt?

Mieter renoviert Wohnung auf eigene Kosten

Nach seinem Umzug renovierte ein Mieter seine neue Wohnung, indem er unter anderem eine Zwischenwand herausriss. Einige Zeit später verlangte der Vermieter von ihm in Textform die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Der Mieter verweigerte seine Zustimmung – es gebe keinen Grund für eine Mieterhöhung. Vor allem dürften seine Renovierungsarbeiten bei der Beurteilung des Wohnwerts keine Berücksichtigung finden.

Nun zog der Vermieter vor Gericht. Dort erklärte er unter Vorlage dreier weiterer Mietverträge und eines Sachverständigengutachtens, dass der nunmehr von ihm verlangte Betrag der üblichen Vergleichsmiete entspreche. Die Sachverständige hatte mangels eines eigenen Mietspiegels der betreffenden Stadt die Mietspiegel der umliegenden Gemeinden als Vergleichsgrundlage herangezogen und den vom Vermieter verlangten Betrag als ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. Laut Gutachten hatten sich hierbei die Renovierungsarbeiten des Mieters nicht auf die Höhe der zulässigen Miete ausgewirkt.

Mieterhöhungsverlangen war gerechtfertigt

Das Amtsgericht (AG) Neuss gab dem Vermieter recht. Er durfte von seinem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung nach den §§ 558 ff. BGB verlangen.

Wirksames Mieterhöhungsverlangen

Das Verlangen des Vermieters erfüllte die Anforderungen des § 558a I BGB. So hatte er es in Textform – dabei muss der Absender das Schriftstück nicht eigenhändig unterschreiben – an den Mieter übergeben und es ordnungsgemäß begründet. Denn er hatte Mietverträge von drei vergleichbaren Wohnungen sowie ein überzeugendes Sachverständigengutachten vorgelegt.

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Fehlt für eine bestimmte Gemeinde ein Mietspiegel, kann eine Mieterhöhung unter anderem auch mittels eines Sachverständigengutachtens oder der Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen begründet werden, vgl. § 558a II BGB.

Ob Wohnungen miteinander vergleichbar sind, bestimmt sich gemäß § 558 II 1 BGB anhand der Wohnwertmerkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit der letzten vier Jahre und Lage sowie der energetischen Ausstattung. Die Wohnungen müssen jedoch nicht in all diesen Aspekten vergleichbar sein – schließlich werden sich wohl keine zwei hundertprozentig gleichartigen Wohnungen finden lassen. Daher kann auch kein Festpreis, sondern nur ein gewisser Preisrahmen ermittelt werden. Somit genügt eine Gesamtschau, um zu klären, ob eine Vergleichbarkeit besteht, wobei natürlich der tatsächliche Zustand der Wohnung eine maßgebliche Rolle spielt.

Unter Bezugnahme auf drei andere Wohnungen konnte der Vermieter vorliegend nachweisen, dass die von ihm verlangte Miete ortsüblich ist. Sie entsprach ferner dem Betrag, den die Sachverständige anhand der Mietspiegel der Nachbargemeinden ermittelt hatte.

Allerdings hatte der Mieter mit seiner eigenmächtigen Renovierung den Wohnwert verbessert. Generell wäre es unbillig, wenn der Vermieter deswegen die Miete erhöhen dürfte – der Mieter müsste dann schließlich doppelt zahlen. Deshalb bleiben solche, vom Mieter herbeigeführten Wohnwertverbesserungen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich unberücksichtigt. Andererseits war die Sachverständige vorliegend zu dem Ergebnis gekommen, dass – Wohnwertverbesserung hin oder her – der verlangte Mietzins der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprach.

Ferner hatte der Vermieter in den letzten 15 Monaten die Miete nicht erhöht – es gab daher keinen Grund für den Mieter, die Zustimmung zur Mieterhöhung zu verweigern.

Fazit: Theoretisch können Vermieter alle 15 Monate die Miete anpassen. Die Höchstgrenze stellt jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete dar, die zumeist aus einem Mietspiegel der betreffenden Stadt oder Gemeinde ersichtlich ist. Fehlt es an einem Mietspiegel, kann ein Mieterhöhungsverlangen z. B. mittels Sachverständigengutachten oder Benennung dreier vergleichbarer Wohnungen begründet werden.

(AG Neuss, Urteil v. 16.02.2016, Az.: 88 C 313/14)

(VOI)

Foto : ©Fotolia.com/Tobif82


Rechtstipp vom 28.04.2016
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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