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Vermiete Wohnung oder Haus mit Stellplatz, Carport, Garage & Co.

Rechtstipp vom 23.05.2014
(9)
Rechtstipp vom 23.05.2014
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Vermiete Wohnung oder Haus mit Stellplatz, Carport, Garage & Co.
Streit um die Garage: Viel Ärger kann man mit klaren Vereinbarungen vermeiden.

Da die Parkplatzsuche durchaus mühsam sein kann, gehört ein Parkplatz oder eine Garage inzwischen zum Wohnkomfort dazu. Rechtliche Probleme können dann beispielsweise auftreten, wenn der gemietete Stellplatz unabhängig von der Wohnung gekündigt werden soll. Durch klare vertragliche Regelungen lassen sich viele Konflikte bereits im Vorfeld vermeiden. Die Redaktion von anwalt.de gibt einen Überblick über die wichtigsten Entscheidungen zum Thema.

Garage als Bestandteil des Mietverhältnisses

Welche rechtlichen Vorgaben gelten, hängt entscheidend davon ab, ob der Stellplatz zusammen als Einheit mit der Wohnung angemietet wird. Liegt ein einheitliches Mietverhältnis in diesem Sinn vor, kann der Parkplatz in der Regel nicht unabhängig vom Wohnmietverhältnis gekündigt werden. Die Gerichte bestimmen den diesbezüglichen Parteiwillen anhand der konkreten Umstände. Dabei spielen die vertraglichen Regelungen, aber auch tatsächliche Faktoren eine wichtige Rolle.

Separate Absprache für die Garage

Welche Kriterien in die rechtliche Bewertung einließen können, veranschaulicht ein Rechtsstreit, der vom Bundesgerichtshof (BGH) beurteilt wurde. Die Richter mussten klären, ob eine gesonderte Kündigung einer Garagenanmietung rechtens ist. Der zugrunde liegende Mietvertrag hatte keine Vereinbarung zur Garage enthalten. Die Anmietung der von der Wohnung ca. 150 m entfernten Garage war mündlich vereinbart worden. Aufgrund der mündlichen Vereinbarung sprach zunächst alles für zwei getrennte Mietverhältnisse. Dies wurde dann allerdings dadurch widerlegt, dass sich die Garage auf demselben Grundstück wie die angemietete Wohnung befand, so der BGH.

(BGH, Urteil v. 12.10.2011, Az.: VIII ZR 251/10)

Zwei getrennte Mietverträge

Liegen zwei schriftliche und getrennte Mietverträge vor, spricht dies nach Ansicht des BGH dafür, dass Mieter und Vermieter von zwei getrennten Mietverhältnissen ausgehen und somit auch gesondert gekündigt werden können. Das gilt dann sogar, wenn sowohl Haus bzw. Wohnung und Stellplatz auf demselben Grundstück liegen. Weist der Mietvertrag für den Stellplatz oder die Garage dann gesonderte Regelungen für die Kündigung aus, so entkräftet dies das Indiz in Hinblick auf die Grundstückslage.

(BGH, z. B. Beschluss v. 08.10.2013, Az.: VIII ZR 254/13, Beschluss v. 03.09.2013, Az.: VIII ZR 165/13 und Beschluss v. 09.04.2013, Az.: VIII ZR 245/12)

Erhöhung der Miete für den Stellplatz

Bei einem einheitlichen Mietverhältnis sind neben den Kündigungsregeln auch Besonderheiten zu beachten, wenn es um eine Mieterhöhung geht. Denn entsprechend der rechtlichen Einordnung muss sich diese ebenfalls sowohl auf die Wohnung als auch auf den Stellplatz beziehen. Das gilt insbesondere auch für deren Begründung. Die Mieterhöhung darf nicht höher ausfallen als die durch Wohnungsmiete und Stellplatzmiete gebildete Gesamtsumme. Eine isolierte Erhöhung der Stellplatzmiete ist unzulässig, entschied beispielsweise das Amtsgericht (AG) Köln.

(AG Köln, Urteil v. 04.12.2003, Az.: 210 C 397/03)

Erhöhung der Miete für die Wohnung

Anders liegt der Fall jedoch, wenn ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt und sowohl die Wohnungsmiete als auch die Stellplatzmiete einzeln im Mietvertrag ausgewiesen sind. Hier kann eine Mieterhöhung nur für Wohnung oder Haus zulässig sein, wenn der Vermieter alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt und beispielsweise in der Begründung zum Stellplatz ausdrücklich anführt, dass dieser von der Erhöhung ausgenommen sein soll, entschied das Landgericht (LG) Karlsruhe.

(LG Karlsruhe, Urteil v. 13.09.2013, Az.: 9 S 572/11)

Einheit trotz getrennten Verkaufs

Bilden Wohnungs- und Garagenmiete aus rechtlicher Sicht eine Einheit, hat das nicht nur mietrechtliche Folgen. Auch bei einem Verkauf ist die Bewertung zu beachten. Wird beispielsweise eine Wohnung samt Stellplatz an verschiedene Käufer veräußert, führt das nicht automatisch zur Trennung. Es bleibt bei einem einheitlichen Mietvertrag, in den die Käufer eintreten, im Verhältnis untereinander sind dann die Vorschriften einer Bruchteilsgemeinschaft anzuwenden.

(BGH, Urteil v. 28.09.2005, Az.: VIII ZR 399/03)

Vertragliche Vereinbarungen absichern

Die obigen Beispiele zeigen, dass bei der Miete von Wohnraum mit Stellplätzen rechtlich eindeutige vertragliche Regelungen späteren Ärger vermeiden können. Vermietern ist deshalb die frühzeitige Einholung anwaltlichen Rechtsrats empfohlen. Auch Mieter sollten die entsprechenden Vereinbarungen genau unter die Lupe nehmen, um sich auf die Rechtslage frühzeitig einstellen zu können oder gegebenenfalls anderes mit dem Vermieter vereinbaren. Denn auch im Mietrecht gilt: Im Optimalfall kennt man seine Rechte, bevor man eine Unterschrift leistet.

(WEL)

Foto : ©Fotolia.com/bzyxx


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