17-Betten-Pension im Wohngebiet unzulässig

Übernachten und Wohnen sind zwei verschiedene Dinge. Zuletzt gab es mehrere Urteile, die eine Untervermietung von Privatwohnungen an Touristen zum Thema hatten. In einem etwas anders gelagerten Fall entschied nun der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg.

Vom Mehrfamilienhaus zur Pension mit 17 Betten

Die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Brühl hatten beschlossen, die einzelnen Wohnungen zukünftig als Ferien- beziehungsweise Monteurwohnungen zu nutzen. Die Vermietung der Räumlichkeiten erfolgte dabei tage- oder wochenweise. Ein Wäscheservice und eine Zimmerreinigung wurden gleich mit angeboten. Im Haupthaus und mehreren Nebengebäuden befanden sich insgesamt 17 Betten, wobei sich dort bis zu 20 Gäste gleichzeitig aufgehalten haben sollen.

Für diese Nutzungsänderung hatten die Grundstückseigentümer sogar einen Bauvorbescheid bei der zuständigen Behörde beantragt. Das Landratsamt aber hielt einen Bescheid gar nicht für erforderlich und sah wohl auch sonst keinen Grund, irgendetwas gegen diese Form der Beherbergung zu unternehmen.

Nachbarn klagen gegen die Bauaufsichtsbehörde

Damit waren die Eigentümer eines Nachbargrundstückes nicht einverstanden. Schließlich befand sich das Gebäude in einem reinen Wohngebiet. Ein derartiger Beherbergungsbetrieb sei dort unzulässig.

Sie erhoben daher Klage, und zwar gegen das Landratsamt Rhein-Neckar-Kreis. Die Behörde sollte danach gegen den Betrieb der Pension vorgehen. Die Eigentümer des Mehrfamilienhauses und Betreiber selbst waren in dem Verfahren lediglich Beigeladene.

Behörde darf nicht untätig bleiben

Tatsächlich entschied das Verwaltungsgericht Karlsruhe – nun vom VGH bestätigt – zugunsten der klagenden Nachbarn. Danach kann das Landratsamt nun nicht weiter untätig bleiben.

Die Unterbringung ständig wechselnder Gäste falle nicht mehr unter den Begriff des Wohnens, sondern sei eine gewerbliche Beherbergung, entschieden die Gerichte. Das gilt auch für ein faktisch reines Wohngebiet ohne Bebauungsplan.

In diesem Fall war das Gebiet durch seine reine Wohnnutzung geprägt und durch die lockere Bebauung mit viel Grün zwischen den Häusern ein ruhiges Wohnquartier. Gewerbliche Beherbergungsbetriebe in Form von Hotels oder Pensionen haben an solchen Orten regelmäßig keinen Platz.

Ausnahme für kleine Beherbergungsbetriebe

Eine Ausnahme könnten allenfalls kleine Betriebe bilden, die die allgemeine Wohnruhe nicht beeinträchtigen. Dafür aber sei die hier vorliegende Pension mit 17 Betten definitiv zu groß, entschieden die Richter.

Wie viele Betten noch in Ordnung wären, ließ das Gericht allerdings wieder offen. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalles an, wann ein Beherbergungsbetrieb noch als „klein“ gilt und in einem reinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig sein kann.

(VGH Baden-Württemberg, Beschluss v. 13.08.2015, Az.: 3 S 2420/14)

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