256 Anwälte für Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan dient dazu, rechtsverbindliche Festsetzungen über Art und Maß der zulässigen Bebauung in einem bestimmten Gebiet zu treffen. Bebauungspläne sind dabei aus einem vorhandenen Flächennutzungsplan zu entwickeln. Aufgrund des Zusammenhangs wird ein Bebauungsplan daher auch als verbindlicher Bauleitplan, ein Flächennutzungsplan hingegen als vorbereitender Bauleitplan bezeichnet. Beide Arten von Bauleitplänen stellen wichtige Instrumente im Bauplanungsrecht dar.

Erstellen von Bebauungsplänen

Die Entwicklung eines Bebauungsplans erfolgt in der Regel durch die zuständige Baubehörde, nachdem sie einer Stadt oder Gemeinde einen von ihr vorgeschlagenen Beschluss über dessen Aufstellung gefällt hat. Der Bebauungsplan wird sodann nach eventuell vorgeschriebener Umweltprüfung und abgeschlossenem Beteiligungsverfahren als kommunale Satzung von der Volksvertretung einer Stadt oder Gemeinde - i. d. R. durch den Gemeinderat oder Stadtrat - für einen bestimmten Teilbereich ihres jeweiligen Gebietes erlassen. Bereits vorab können sie zudem aufgrund des nicht selten langwierigen Planverfahrens eine Veränderungssperre beschließen. Die Zuständigkeit der Städte und Gemeinden für das Erstellen von Bebauungsplänen folgt dabei aus der kommunalen Planungshoheit.

Arten von Bebauungsplänen

Solange kein Bebauungsplan existiert, ist vom sogenannten unbeplanten Bereich die Rede. Fehlt ein Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach dem Baugesetzbuch (BauGB). Im Übrigen kennt das Baurecht drei Arten von Bebauungsplänen, den Bebauungsplan einfacher Art, den Bebauungsplan qualifizierter Art und den vorhabenbezogenen Bebauungsplan.

Einfacher Bebauungsplan

In einem einfachen Bebauungsplan fehlen konkrete Angaben zu folgenden Punkten:

• zu Art und Maß der baulichen Nutzung;
• zu überbaubaren Grundstücksflächen;
• zu örtlichen Verkehrsflächen;

Bei der Zulässigkeitsprüfung von Bauvorhaben ist das Baugesetzbuch immer heranzuziehen, wenn der einfache Bebauungsplan zu einem Punkt keine ausreichenden Festsetzungen enthält.

Qualifizierter Bebauungsplan

Anders als ein einfacher Bebauungsplan enthält ein qualifizierter Bebauungsplan konkrete Festsetzungen zu den genannten Kriterien. Im Einzelnen beinhaltet ein Bebauungsplans regelmäßig Folgendes:

• Aussagen der jeweils zur Grundstücksgrenze einzuhaltenden Abstandfläche;
• die Art des ausgewiesenen Baugebiets wie reines oder allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet, Industriegebiet u. a.;
• die Bauweise zu errichtender Gebäude wie offene und geschlossene Bauweise;
• das Maß der Bebauung wie etwa das Ausmaß von Gebäuden, insbesondere die Gebäudehöhe, Gebäudeausrichtung, Grundflächenzahl (überbaubare Grundfläche), Geschossflächenzahl (Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche) und Baumasse (Gebäudevolumen pro Quadratmeter Grund), aber auch Details wie die Dachform, Dachneigung, Dacheindeckung und Bepflanzungen usw. sind möglich

Hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung ist dabei ein Verweis auf die Baunutzungsverordnung (BauNVO) möglich. Deren Inhalte werden dann zum Bestandteil des Bebauungsplans. Kein typischer Inhalt eines Bebauungsplans sind hingegen Fragen der Baulast.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan stellt einen auf ein bestimmtes Vorhaben abgestimmten Bebauungsplan dar. Ihm voraus geht ein Vorhaben- und Erschließungsplan sowie ein Vertrag über die Durchführung mit einem Investor, der in der Regel auch die Aufstellung des Bebauungsplans angeregt hat. Die Anforderungen an einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan entsprechen dabei denjenigen eines qualifizierten Bebauungsplans. Vorhabenbezogene Bebauungspläne dienen der Verwirklichung größerer Projekte. Beispiele dafür sind die Ansiedlung eines Unternehmens oder die Schaffung von Gewerbeflächen wie beispielsweise einem Einkaufszentrum.

Einwirkungsmöglichkeiten auf einen Bebauungsplan

Bebauungspläne sind vorab öffentlich bekannt zu machen und auszulegen. Dieses Beteiligungsverfahren soll jedem betroffenen Bürger die Kenntnisnahme ermöglichen, um so Einwände, Bedenken und Anregungen vorbringen zu können. Beteiligt am Verfahren sind zudem Nachbargemeinden und jede Behörde und Stelle, die insbesondere als Träger öffentlicher Belange betroffen sein können. Das führt je nach Umfang des Bebauungsplans, dass neben Stellen der Verwaltung wie dem Denkmalschutz und der Polizei insbesondere auch private Einrichtungen wie die Bahn, die Telekom und Unternehmen der Energieversorgung zu beteiligen sind.

Da der als Satzung erlassene Bebauungsplan eine Rechtsnorm und keinen Verwaltungsakt darstellt, kann zudem seine gerichtliche Überprüfung im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens durch die Oberverwaltungsgerichte erfolgen. Häufig begangene Fehler, die über die Rechtswidrigkeit eines Bebauungsplans entscheiden, sind formelle Fehler bei dessen Erstellung oder eine fehlerhaft vorgenommene Abwägung der verschiedenen Interessen. Damit eine Vielzahl von Bebauungsplänen nicht unwirksam wird, erklärt das Baugesetzbuch jedoch unter gewissen Umständen eine Reihe verletzter Verfahrens- und Formvorschriften für unbeachtlich.

(GUE)

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