Darf ich meine Wohnung an Touristen untervermieten?

Airbnb, 9flats und Wimdu sind nur einige Anbieter, die eine einfache und kurzfristige Untervermietung der Wohnung ermöglichen. Das ist interessant für alle, die viel unterwegs sind oder die Kosten einer Zweitwohnung wieder hereinholen wollen.

Dabei gibt es jedoch eine wichtige Sache zu beachten, will man nicht eine Kündigung durch den Vermieter riskieren. In zwei aktuellen Beschlüssen hat das Landgericht (LG) Berlin nämlich jeweils fristlose Kündigungen für gerechtfertigt gehalten.

Keine Untervermietung ohne Einwilligung

Grundsätzlich ist nach § 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Einwilligung des Eigentümers erforderlich, wenn man seine Wohnung untervermieten will. Zunächst empfiehlt sich ein Blick in den eigenen Mietvertrag, denn oft finden sich dort bereits Klauseln zur Untervermietung.

Ist das nicht der Fall oder ist man mit den dortigen Regelungen nicht einverstanden, sollte man sich an den Vermieter wenden. Für eine Mietwohnung gilt nämlich auch § 553 BGB. Danach kann der Vermieter – unter Abwägung seiner eigenen Interessen mit denen des Mieters – verpflichtet sein, einer Untervermietung zuzustimmen.

Diese Einwilligung sollte genau regeln, was erlaubt ist und was nicht. Denn selbst wenn der Vermieter zunächst einverstanden scheint, kann es noch zu Problemen kommen. Ein entsprechender Fall landete letztes Jahr sogar beim Bundesgerichtshof (BGH).

Nicht jede Erlaubnis gilt auch für Touristen

Der Beklagte in diesem Fall hatte im Jahr 2003 eine Wohnung in Berlin gemietet, nutzte diese später aber nur etwa jedes zweite Wochenende, um seine Tochter zu besuchen. Die damalige Vermieterin hatte ihm 2008 die Untervermietung ausdrücklich erlaubt.

Allerdings war der Mieter verpflichtet, seinen Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Damit sollten Abrechnungen, Verlangen nach einer Mieterhöhung oder sonstige Briefe als zugestellt gelten, selbst wenn deren Weitergabe an den Hauptmieter unterblieben ist.

Im Jahr 2011 wechselte der Vermieter. An den vertraglichen Regelungen änderte das zunächst nichts. Der neue fühlte sich auch weiterhin an die Erlaubnis seiner Vorgängerin gebunden. Diese umfasste aber nach seiner Ansicht nicht die tageweise Untervermietung an bis zu vier Feriengäste. So hatte es der Mieter im Internet mehrfach angeboten.

Nach zwei Abmahnungen sprach der Vermieter schließlich eine fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung aus. Das Amtsgericht gab der folgenden Räumungsklage statt. In der Berufung hob das Landgericht (LG) dieses Urteil allerdings wieder auf.

BGH entscheidet nicht über Kündigung selbst

So entschied schließlich der BGH: Der Beklagte war in diesem Fall nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt. Es sei etwas anderes, ob die Wohnung längerfristig untervermietet oder jeweils kurzfristig an wechselnde Touristen überlassen werde.

Das wurde hier besonders deutlich, da an Touristen in der Regel keine Postvollmacht erteilt wird. Eine entsprechende Funktion könnten sie erkennbar gar nicht wahrnehmen. Entsprechend hatte der Mieter hier nach Ansicht des BGH keine wirksame Untervermietungserlaubnis für Touristen.

Ob dieser Verstoß gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag aber die ausgesprochene fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, hat der BGH nicht selbst entschieden, sondern die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.

(BGH, Urteil v. 08.01.2014, Az.: VIII ZR 210/13)

Mieter hätte Angebot löschen müssen

In zwei ähnlichen Fällen hat nun das LG Berlin fristlose Kündigungen tatsächlich als gerechtfertigt und wirksam angesehen.

Im ersten Fall hatte der Mieter, ohne zuvor die erforderliche Erlaubnis einzuholen, seine Wohnung mehrfach an Touristen untervermietet. Mittels einer Abmahnung hatte der Vermieter daraufhin die Beendigung der „gewerblichen Vermietung an Dritte“ gefordert und dafür eine Frist von einer Woche gesetzt.

Drei Wochen später wurde die Wohnung noch immer durch den Mieter bei Airbnb angeboten, auch wenn es bis dahin wohl zu keinen weiteren Untervermietungen gekommen war. Laut Gericht genügte das trotzdem für eine wirksame Kündigung. Schließlich hatte der Mieter mit dem Inserat unmissverständlich erklärt, die vertragswidrige Überlassung der Wohnung an Touristen trotz der Abmahnung fortsetzen zu wollen.

(LG Berlin, Beschluss v. 03.02.2015, Az.: 67 T 29/15)

Fristlose Kündigung ohne Abmahnung

Im zweiten Fall hatte der Vermieter bereits eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen. Während des laufenden Räumungsverfahrens überließ der Mieter die Wohnung dann für knapp zwei Wochen vollständig Touristen.

Im Verfahren erklärte der Vermieter dann in einem Schriftsatz eine weitere Kündigung – ebenfalls außerordentlich und fristlos. Ob dabei die erste Kündigung zugleich als Abmahnung angesehen werden könnte, ließ das Gericht ausdrücklich offen. In besonders schwerwiegenden Fällen ist eine vorherige Abmahnung schließlich nicht notwendig.

Zu der vertragswidrigen Überlassung der Mietwohnung an Dritte kam hier erschwerend die Tatsache hinzu, dass bereits eine Kündigung vorlag und man sich sogar schon in einem Räumungsklageverfahren befand. Dem Mieter musste klar gewesen sein, dass die Untervermietung nicht erlaubt war und dass sein Vertragspartner Vertragsverletzungen keinesfalls hinnehmen würde.

Unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls war auch hier dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zumutbar. Das Berufungsgericht ließ jedenfalls keinen Zweifel daran, dass jedenfalls die Schriftsatzkündigung wirksam war.

(LG Berlin, Beschluss v. 18.11.2014, Az.: 67 S 360/14)

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