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Artikelserie Mietrecht aus Investorensicht Teil 2: Wohnraum-, Gewerberaum- und Mischmietverhältnisse
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1. Wohnraummiete
Zur Unterscheidung der Mietverhältnisse ist der Zweck entscheidend, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjektes vertragsgemäß verfolgt. Der Begriff Wohnraum umfasst alle Räume, die zum Schlafen, Essen und zur dauernden privaten Nutzung bestimmt sind.
Wichtig: Die Vertragsbezeichnung ist zweitrangig.
2. Abgrenzung Gewerberaummiete
Gewerberäume sind alle Gebäude oder Räume, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung oder nach der Zielsetzung des Vertrages gewerblichen oder beruflichen Zwecken zu dienen bestimmt sind.
Die Abgrenzung zum Wohnraummietvertrag ist wichtig, da die Schutzvorschriften des Wohnungsmietrechts von dem Mieter als wirtschaftlich regelmäßig schwächeren Partner des Vertrages ausgehen, der zudem im Geschäftsverkehr unerfahrener und rechtlich weniger bewandert als der Vermieter ist. Im Gewerberaummietrecht geht der Gesetzgeber demgegenüber von einer grundsätzlichen Begegnung der Vertragsparteien „auf gleicher Augenhöhe" aus. Zudem fehlt im Gewerberaummietrecht auch der besondere grundrechtliche Schutz, den der Wohnraum genießt. Das hat zur Folge, dass im Gewerberaummietrecht gesetzliche Regelung zum Kündigungs- und Bestandschutz ebenso fehlen, wie Regelungen zur Miethöhe, Sozialklausel und Ähnliches. Auch für spezielle vollstreckungsrechtliche Vorschriften zum Räumungsschutz besteht kein Bedürfnis.
3. Mischmietverhältnisse
Hierunter fallen Räumlichkeiten, die zur Wohnraumnutzung und zur gewerblichen Nutzung vermietet werden. Bei der Frage, ob hier Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht anzuwenden ist, stellt die Rechtsprechung auf den Hauptzweck ab. Sind die Zwecke annähernd gleichwertig, wird wegen des sozialen Schutzgedankens des Wohnraum Mietrechts überwiegend von dessen Anwendung zu Gunsten des Mieters ausgegangen.
Beispielsfall: Investor A erwirbt Räumlichkeiten in einem Bürogebäude. Der Mietvertrag trägt die Überschrift „Gewerberaummietvertrag". In den Zusatzvereinbarungen auf Seite 36 des Vertrages heißt es unter Punkt 29: Der Mieter M ist zur Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnraum berechtigt. Der Mietvertrag ist auf zehn Jahre befristet. Die Befristung endet am 31.12.2012. A verlangt am 1.1.2013 von M die Räumung des Objekts. M verweigert dies mit dem Hinweis darauf, dass er die Räume seit Jahren vertragsgemäß und mit Kenntnis des Vermieters als Wohnräume nutzen und die gewerbliche Nutzung nur einen der insgesamt sechs Räume umfasst. Welche Erfolgsaussichten hätte eine Räumungsklage des A?
Ergebnis Beispielsfall: Tatsächlich dürfte es sich um ein so genanntes Mischmietverhältnis handeln, dessen Schwerpunkt aber eindeutig auf dem Wohnraummietrecht liegt. Die falsche Bezeichnung in der Vertragsurkunde schadet nicht, da sich aus dem Vertrag selbst ein Recht des Mieters zur Wohnraumnutzung in dem beanspruchten Umfang ergibt. M kann sich mit Erfolg auf die unwirksame Befristung des Mietvertrages berufen (§ 575 Abs. 1 S. 2 BGB). Es besteht kein Räumungsanspruch. Sämtliche weiteren Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses richten sich nach dem für M günstigeren Wohnraummietrecht.
Fazit: Ein Irrtum über den Charakter eines Mietverhältnisses kann im Hinblick auf die Frage der Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht teuer werden.
Alle Informationen zum Thema Mietrecht aus Investorensicht finden Sie im Internet unter
http://www.mietrechtler-in.de/uploads/media/Mietrecht_aus_Investorensicht_29102012.pdf
Zu Teil 1 der Serie zum Mietrecht aus Investorensicht
Zu Teil 3 der Serie zum Mietrecht aus Investorensicht
Zu Teil 4 der Serie zum Mietrecht aus Investorensicht
Zu Teil 5 der Serie zum Mietrecht aus Investorensicht
Teil 6: Längerfristige Mietvertragsbindung
Teil 7: Beendigung des Mietverhältnisses
Teil 8: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Teil 9: Vorgetäuschter Eigenbedarf
Teil 10: Allgemeine formale Voraussetzungen für Kündigungen
Teil 11: Beendigung durch Tod des Mieters
Teil 12: Kündigungsgründe
Teil 13: Kündigung bei wiederholter unpünktlicher Mietzahlung
Teil 14: Mängel der Mietsache und Mietminderung
Teil 15: Rechte des Mieters bei Mietmängeln
Teil 16: Instandsetzung
Teil 17: Modernisierung
Teil 18: Gewerberaummietvertrag Abgrenzung zum Pachtvertrag
Teil 19: Gewerberaummietvertrag - Vertragsschluss
Teil 20: Gewerberaummietvertrag - Schriftform
Teil 21: Begründungs- und Verlängerungsoptionen
Teil 22: Miete und Nebenkosten
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