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Artikelserie Mietrecht aus Investorensicht Teil 24 : Betriebspflicht
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Die Betriebspflicht ist die Pflicht des Mieters, das für das angemietete Objekt vorgesehene Geschäft tatsächlich zu betreiben, also z.B. einen Laden offen zu halten.
Beispielsfall: Mieter M hat in einem Einkaufscenter eine Teilfläche von Vermieter V zum Betrieb eines Blumengeschäfts gemietet. Im Hochsommer laufen die Geschäfte schlecht, niemand kauft Blumen. M beschließt seine Laden in den Monaten Juli und August zu schließen und ans Meer zu fahren. V verweist auf den Mietvertrag, in dem eine Betriebspflicht geregelt ist. Muss M das Geschäft offen halten, obwohl ihn die Einstellung einer Ersatzkraft im Ergebnis mehr kosten würde, als das Geschäft in den beiden Monaten insgesamt einbringt?
Grundsätzlich hat der Mieter nur ein Gebrauchsrecht. Eine Betriebspflicht besteht nicht. Er kann das Objekt also auch leer stehen lassen. Ohne ausdrückliche Vereinbarung ist in der Regel nicht von einer Betriebspflicht auszugehen. Ausnahmen sind hier allenfalls in Einkaufszentren denkbar.
In einem Geschäftsraummietvertrag kann eine Betriebspflicht (auch als Allgemeine Geschäftsbedingung) wirksam vereinbart werden. Dies beinhaltet regelmäßig die Verpflichtung des Mieters, das Geschäft während einer bestimmten Zeit durchgängig zu betreiben. Eine Betriebspflicht kann sich auch aus vertraglichen Regelungen ergeben, die dem Mieter bestimmte Modalitäten der Betriebsführung auferlegen, z.B. Beleuchtung, Ausgestaltung der Räume, Öffnung und Absicherung von Ein- und Ausgängen.
Eine solche Vereinbarung ist sogar zulässig, wenn gleichzeitig der Konkurrenzschutz ausgeschlossen wird.
Verstößt der Mieter gegen eine bestehende Betriebspflicht, kann dies für den Vermieter (gegebenenfalls nach einer Abmahnung) ein Recht zur fristlosen Kündigung begründen. Der Vermieter kann den Mieter aber auch auf Erfüllung der Betriebspflicht in Anspruch nehmen. Die Betriebspflicht kann vertraglich mit einer Vertragsstrafe verknüpft werden. In jedem Fall schuldet der Mieter Schadensersatz.
Fazit: Eine Betriebspflicht kann für den Mieter sehr teuer werden. Er ist unter Umständen gezwungen, das Geschäft weiter zu betreiben, obwohl dies mehr Kosten als Einnahmen bringt.
Alle Informationen zum Thema Mietrecht aus Investorensicht finden Sie im Internet unter
http://www.mietrechtler-in.de/uploads/media/Mietrecht_aus_Investorensicht_29102012.pdf
Teil 1: Erwerb von vermieteten oder von unvermieteten Objekten
Teil 2: Wohnraum-, Gewerberaum- und Mischmietverhältnisse
Teil 4: Staffelmiete und Mieterhöhung
Teil 6: Längerfristige Mietvertragsbindung
Teil 7: Beendigung des Mietverhältnisses
Teil 8: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Teil 9: Vorgetäuschter Eigenbedarf
Teil 10: Allgemeine formale Voraussetzungen für Kündigungen
Teil 11: Beendigung durch Tod des Mieters
Teil 12: Kündigungsgründe
Teil 13: Kündigung bei wiederholter unpünktlicher Mietzahlung
Teil 14: Mängel der Mietsache und Mietminderung
Teil 15: Rechte des Mieters bei Mietmängeln
Teil 16: Instandsetzung
Teil 17: Modernisierung
Teil 18: Gewerberaummietvertrag Abgrenzung zum Pachtvertrag
Teil 19: Gewerberaummietvertrag - Vertragsschluss
Teil 20: Gewerberaummietvertrag - Schriftform
Teil 21: Begründungs- und Verlängerungsoptionen
Teil 22: Miete und Nebenkosten
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