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Artikelserie Mietrecht aus Investorensicht Teil 9: Vorgetäuschter Eigenbedarf
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In der Praxis ist in vielen Fällen der Eigenbedarf des Vermieters nur vorgetäuscht. Der Vermieter sollte hier berücksichtigen, dass er sich in einem solchen Fall schadensersatzpflichtig machen kann. Das kann teuer werden, da ein Schaden in der Differenz zwischen dem ursprünglichen Mietzins und der vom Mieter für die vergleichbare neue Wohnung zu zahlenden Miete bestehen kann und theoretisch über einen sehr langen Zeitraum vom Vermieter zu zahlen ist. Nichtsdestotrotz lässt sich ein vorgetäuschter Eigenbedarf oft nur schwer nachweisen. Wird die Wohnung z.B. als Studentenbude für den Nachwuchs des Vermieters benötigt, macht sich der Vermieter nicht schadensersatzpflichtig, wenn der Bedarf später wegfällt, etwa weil der Student sich zum Studium in einer anderen Stadt entschlossen hat.
Vorsicht Falle: Sperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum
Gemäß § 577 a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des §§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen, wenn an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist.
Gemäß §§ 577 Abs. 2 BGB begann diese Frist durch die Landesregierung unter bestimmten Voraussetzungen (ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist besonders gefährdet) auf bis zu zehn Jahre ab verlängert werden.
Das bedeutet, dass der Mieter vor der Eigenbedarfskündigung für einen bestimmten Zeitraum durch eine besondere Frist (Sperrfrist) geschützt sein, wenn:
1. der Mieter die Wohnung angemietet hat, als die Wohnung (noch) keine Eigentumswohnung war,
2. das Wohnungseigentum erst während der Mietzeit des Mieters begründet wurde,
3. eine im Gesetz festgelegte Sperrzeit von 3 Jahren seit der 1. Veräußerung des Wohnungseigentums noch nicht um ist,
4. und wenn eine von der Landesregierung verlängerte Sperrzeit (Höchstdauer 10 Jahre nach der 1. Veräußerung) für den Bezirk gilt, in dem die Wohnung liegt. Diese (verlängerte) Sperrfrist darf ebenfalls nicht abgelaufen sein.
Exkurs Berlin: Verlängerte Sperrfristen in Berliner Bezirken
In folgenden Bezirken gilt seit dem 1.9.2011 eine von der Berliner Landesregierung festgelegte 7-jährige Sperrfrist: Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Steglitz-Zehlendorf.
Für Mieter und Vermieter dieser Bezirke gilt folgendes Beispiel: Ein Mieter, der seit dem 1.12.2005 in einer Wohnung lebt, an der am 1.12.2006 Wohnungseigentum geschaffen wurde, ist wegen der verlängerten Sperrfrist bis zum 1.12.2013 vor einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters geschützt. Erst nach dem 1.12.2013 wäre eine Eigenbedarfskündigung bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen möglich.
Praxistipp: Die Sperrfrist gilt nur bei erstmaliger Veräußerung nach Umwandlung.
Alle Informationen zum Thema Mietrecht aus Investorensicht finden Sie im Internet unter
http://www.mietrechtler-in.de/uploads/media/Mietrecht_aus_Investorensicht_29102012.pdf
Teil 1: Erwerb von vermieteten oder von unvermieteten Objekten
Teil 2: Wohnraum-, Gewerberaum- und Mischmietverhältnisse
Teil 4: Staffelmiete und Mieterhöhung
Teil 6: Längerfristige Mietvertragsbindung
Teil 7: Beendigung des Mietverhältnisses
Teil 8: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Teil 9: Vorgetäuschter Eigenbedarf
Teil 10: Allgemeine formale Voraussetzungen für Kündigungen
Teil 11: Beendigung durch Tod des Mieters
Teil 12: Kündigungsgründe
Teil 13: Kündigung bei wiederholter unpünktlicher Mietzahlung
Teil 14: Mängel der Mietsache und Mietminderung
Teil 15: Rechte des Mieters bei Mietmängeln
Teil 16: Instandsetzung
Teil 17: Modernisierung
Teil 18: Gewerberaummietvertrag Abgrenzung zum Pachtvertrag
Teil 19: Gewerberaummietvertrag - Vertragsschluss
Teil 20: Gewerberaummietvertrag - Schriftform
Teil 21: Begründungs- und Verlängerungsoptionen
Teil 22: Miete und Nebenkosten
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