Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung: Alle aktuellen Regelungen

Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung: Wofür ist sie nötig? 

Während der Eigentümerversammlung werden Beschlüsse für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erlassen. Die Versammlung findet mindestens einmal jährlich statt und wird vom Verwalter einberufen. Mögliche Themen sind unter anderem dessen Bestellung und Abberufung sowie die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen. Bis 2020 war ein wesentlicher Bestandteil der Versammlung die Feststellung der Beschlussfähigkeit durch den Verwalter.  

Vor 2020: Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung nach altem Wohnungseigentumsgesetz 

Vor dem 01.12.2020 war es für die Beschlussfähigkeit erforderlich, dass durch die anwesenden Mitglieder mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten wurde. Diese Anteile ergaben sich durch die im Grundbuch eingetragenen Größen. Die Beschlussfähigkeit musste für jeden einzelnen Beschluss bestehen. Eine erneute Prüfung war daher bei Änderungen nötig, beispielsweise wenn Eigentümer die Versammlung vorzeitig verließen. Beschlüsse, die ohne die erforderliche Beschlussfähigkeit erlassen wurden, waren anfechtbar.  

Seit 2020: Aktuelle Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung nach WEG-Reform 

Infolge der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes sind diese gesetzlichen Anforderungen an die Beschlussfähigkeit zum 01.12.2020 entfallen. Der neue Paragraph 25 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bildet jetzt die gesetzliche Grundlage der Beschlussfassung ab. Demnach ist kein Minimum an vertretenen Miteigentumsanteilen mehr erforderlich. Seitdem sind die Versammlungen immer beschlussfähig, sobald ein Wohnungseigentümer oder entsprechender Vertreter anwesend ist. Mögliche Eventualversammlungen und Wiederholungsversammlungen, die vorher bei Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung nötig waren, entfallen damit.  

Wodurch wird ein Beschluss in der Eigentümerversammlung verabschiedet? 

Ob ein Beschluss verabschiedet wird, bestimmt nun in fast allen Fällen die Mehrheit der anwesenden Eigentümer. Eine Ausnahme bilden Entscheidungen über von allen Eigentümern zu tragende Kosten für eine Maßnahme der baulichen Veränderung. Hier muss laut WEG mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentiert sein. Zudem ist eine Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der von den Eigentümern abgegebenen Stimmen erforderlich. Pro Wohnungseigentümer wird eine Stimme gewertet. Bei gemeinschaftlichem Wohnungseigentum kann das Stimmrecht nur einheitlich ausgeübt werden. Lässt sich ein Eigentümer in der Versammlung vertreten, muss er dafür eine schriftliche Vollmacht ausstellen. Es ist Aufgabe des Versammlungsleiters, diese zu prüfen. 

Abweichende Beschlussfähigkeit: Gestaltung durch Wohnungseigentümer 

Die Wohnungseigentümer können die Beschlussfähigkeit auch selbst gestalten. In ihrer Teilungserklärung kann eine von § 25 WEG abweichende Regelung festgelegt werden. Diese kann bestimmen, dass zur Beschlussfähigkeit die Anwesenheit von mehr als einem Wohnungseigentümer benötigt wird. Auch von den Anwesenden vertretene Miteigentumsanteile können darin festgelegt werden. Gelten diese Bedingungen, muss in der Eigentümerversammlung wieder geprüft werden, ob Beschlussfähigkeit besteht.  

Fehlende Beschlussfähigkeit: So können Sie vorgehen 

Wurde in der Eigentümerversammlung ein Beschluss erwirkt, obwohl zu diesem Zeitpunkt keine Beschlussfähigkeit bestand, sollten Sie als Eigentümer darüber nicht hinwegsehen. Mit einer Anfechtungsklage können Sie gegen unrechtmäßige Beschlüsse vorgehen: Die Klage wird vor dem zuständigen Amtsgericht, in dessen Bezirk die Eigentumswohnungen liegen, verhandelt. Wollen Sie aufgrund fehlender Beschlussfähigkeit Klage erheben, empfiehlt es sich unbedingt, einen erfahrenen Rechtsanwalt zu beauftragen. Ein Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht kann Sie mit seiner Expertise beim Verfassen der Klage und vor Gericht unterstützen, um Ihre Gewinnchancen zu maximieren. Holen Sie sich jetzt Unterstützung von einem Anwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht!

(LES)