Minderung nur nach Vorankündigung zulässig

[image]Klauseln, die eine rechtzeitige Ankündigung einer beabsichtigten Minderung der Miete oder Pacht fordern, sind bei gewerblichen Miet- oder Pachtverhältnissen zulässig.

Lassen sich gemietete oder gepachtete Räume nicht wie vertraglich vorgesehen nutzen, darf je nach Schwere der Beeinträchtigung ein bestimmter Teil der Miete oder Pacht einbehalten werden. Erst wenn ein Mangel behoben, eine eindeutig zugesicherte Eigenschaft wiederhergestellt oder eine nicht hinzunehmende Beeinträchtigung durch Rechte Dritter aufgebhoben wurde ist die Miete oder die Pacht erst wieder in der vereinbarten Höhe fällig. Ob der Vermieter daran schuld ist, spielt keine Rolle.

Unverzügliche Mängelanzeige erforderlich

Sofern nicht anders geregelt, tritt das Recht zu mindern unmittelbar mit Eintritt des Zustands ein, der dazu berechtigt und dauert bis zu dessen Ende an. Bei den regelmäßig monatlich fälligen Zahlungen kann die Minderung allerdings auch erst durch Zurückbehalten eines Teils der Miete im Folgemonat erfolgen - also auch wenn inzwischen wieder ein einwandfreier Zustand herrscht. Damit die Folgen der Minderung für den Vermieter allerdings relativ gering ausfallen, muss ihm ihr Grund unverzüglich mitgeteilt werden. Dafür reicht eine einfache Mitteilung ohne schuldhafte Verspätung.

Vertrag kann schriftliche Ankündigung der Minderung fordern

In Gewerbemietverträgen kann aber auch vertraglich festgelegt sein, dass die Minderung rechtzeitig anzukündigen ist. Hier ist anders als bei der Wohnungsmiete sogar ein nachteiliges Abweichen vom gesetzlich geregelten Minderungsrecht möglich. Insofern hielt das Landgericht (LG) Bonn eine Bestimmung für zulässig, nach der der Mietzins nur gemindert werden konnte, wenn das mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses dem Vermieter schriftlich angekündigt worden war. Die beklagte Pächterin einer Gaststätte, die wegen einer angeblich fehlerhaft funktionierenden Heizung die Pacht um annähernd 600 Euro mindern wollte, konnte das nicht durchsetzen. Insofern hatte es nicht nur an einer rechtzeitigen Vorankündigung gefehlt. Den Grund für die Minderung hatte sie dem Verpächter zudem erst zwei Monate später mitgeteilt. Somit wäre die Mitteilung des Minderungsgrundes selbst ohne die Klausel aufgrund der Pflicht zur unverzüglichen Mängelanzeige verspätet gewesen. In solchen Fällen droht nicht nur der Verlust des Rechts zu mindern oder gar zu kündigen. Bei aufgrunddessen auftretenden weitergehenden Schäden kann ein Mieter sogar verpflichtet sein, diese zu ersetzen.

(LG Bonn, Urteil v. 09.07.2012, Az.: 1 O 318/11)

(GUE)