Nebenkosten trägt immer der Mieter, oder? Nicht bei fehlerhafter Betriebskostenumlage

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Die allermeisten Mieter zahlen neben der Miete Betriebskosten für Heizung, Wasser und einiges mehr. Grundlage dafür ist eine fast immer im Mietvertrag getroffene Vereinbarung mit dem Vermieter. Ist die Betriebskostenvereinbarung allerdings unwirksam, muss der Vermieter am Ende selbst die Betriebskosten tragen.

Nachträgliche Rückforderung durch Mieter möglich

Die Betriebskostenzahlung ist eigentlich Sache des Vermieters. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) muss er – und nicht der Mieter – die Lasten der Mietsache tragen. Davon abweichend lässt § 556 BGB jedoch Vereinbarungen zu, nach denen der Mieter die Betriebskosten tragen soll.

Diese vielgenutzte Möglichkeit birgt jedoch auch ein erhebliches Risiko. Erweist sich die Betriebskostenvereinbarung später als fehlerhaft, wird der Mieter nicht nur frei von der zukünftigen Zahlung der Nebenkosten.

Mieter können darüber hinaus bereits geleistete Betriebskostenzahlungen zurückfordern. Denn ohne wirksame Vereinbarung fehlt die Rechtsgrundlage für deren Leistung. In solchen Fällen, in denen jemand etwas ohne rechtlichen Grund erlangt hat, sieht das Gesetz vor, dass er es wieder herausgeben muss. Das bedeutet konkret: Der Vermieter muss mangels Betriebskostenvereinbarung erhaltene Betriebskostenzahlungen zurückzahlen.

Bei einem langjährigen Mietvertrag kommen dabei leicht Betriebskosten in vierstelliger Höhe zusammen. Nicht umsonst werden Nebenkosten gerne auch als zweite Miete bezeichnet. Angesichts dieser beträchtlichen Folgen ist es für Vermieter und Mieter gleichermaßen interessant, wann eine Betriebskostenumlage noch wirksam oder bereits unwirksam ist.

Unklare Klauseln sind regelmäßig unwirksam

Antworten darauf gibt vor allem die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Als höchstes deutsches Zivilgericht ist dieser auch in Mietrechtsstreitigkeiten letzte Instanz. Klauseln in Mietverträgen, zu denen auch Betriebskostenvereinbarungen zählen, beurteilt der BGH dabei in den allermeisten Fällen nach den für Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) geltenden Regeln. Schließlich sind AGB nichts anderes, als zur vielfachen Verwendung vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen Seite vorlegt. Aus diesem Grund werden auch die von Vermietern gerne verwendeten Muster-Mietverträge an den AGB-Regeln gemessen.

Benachteiligt eine Klausel in solchen Formularverträgen den Vertragspartner demnach unangemessen, ist sie unwirksam. Eine unangemessene Benachteiligung liegt dabei besonders dann nahe, wenn eine Klausel unklar oder mehrdeutig formuliert ist. Richter prüfen dabei, ob sich eine Klausel so auslegen lässt, dass sie ein durchschnittlich erfahrener Mieter versteht.

Basiswissen für Mieter und Vermieter zur Betriebskostenumlage

• Unwirksame Betriebskostenklauseln sind insbesondere solche, nach denen der Mieter alle, alle umlagefähigen oder üblichen Nebenkosten bzw. Betriebskosten trägt.
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  • Allerdings genügt laut einer Ende Februar 2016 veröffentlichten Leitsatzentscheidung des BGH die Vereinbarung, dass Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen haben (BGH, Urteil v. 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15).
  • Auch der Verweis auf die bei Abschluss des Mietvertrags bereits nicht mehr geltende Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) macht eine Klausel laut BGH nicht unwirksam.
  • Abgelöst wurde die Zweite Berechnungsverordnung 2004 durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dementsprechend ist auch eine Klausel wirksam, nach der Mieter Betriebskosten „gemäß der Betriebskostenverordnung“ bzw. „gemäß § 2 Betriebskostenverordnung“ zu tragen haben.
• Unklar und unwirksam sind jedoch Klauseln, bei denen ein Mieter nicht weiß, ob er sämtliche umlegbaren Betriebskosten oder nur einzelne Betriebskostenarten zu tragen hat.
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  • Bei einer beispielhaften Aufzählung von Betriebskosten mit dem Zusatz „etc.“ geht der BGH jedoch von einer umfassenden Umlagevereinbarung im gesetzlich zulässigen Rahmen aus.
  • Sind hingegen nur einzelne Betriebskostenarten aufgeführt, lassen sich auch nur diese auf den Mieter umlegen. Die Betriebskostenarten darf der Vermieter danach auch nicht einfach einseitig ändern. Er braucht das ausdrückliche Einverständnis des Mieters. Das lässt sich jedoch nicht bereits daraus ableiten, dass ein Mieter bereits jahrelang nicht aufgeführte Betriebskosten gezahlt hat.
  • Mieter müssen auch keine Betriebskosten tragen, die sich nicht umlegen lassen, wie z. B. Kosten für die Instandsetzung oder die Reparatur des Mietobjekts, für eine Rechtsschutzversicherung, Mietausfallversicherung oder Erbbauzinsen.
  • Besondere Vorsicht ist dabei angebracht bei der Erwähnung „sonstiger“ Betriebskosten. Diese müssen gegebenenfalls einzeln aufgezählt sein. Sonstige Betriebskosten dienen somit nicht als Auffangbecken für alle übrigen Betriebskosten.

Fazit: Betriebskosten müssen Vermieter auf den Mieter wirksam umlegen, damit sie sie verlangen können. Entsprechende Klauseln müssen für Mieter klar und verständlich formuliert sein.

(GUE)