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Schimmel in der Wohnung - wer haftet?

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Schimmel in der Wohnung - wer haftet?
Nicht immer ist falsches Wohnverhalten der Grund für Schimmel in der Wohnung.

Schimmelbefall in der Wohnung – eine Horrorvorstellung für viele Mieter. So kann der Schimmel nicht nur gesundheitliche Beschwerden bei den Bewohnern hervorrufen, sondern auch zu einem handfesten Streit mit dem Vermieter führen. Schließlich muss unter anderem geklärt werden, wie der Schimmel entstehen konnte, wer die Beseitigungskosten übernehmen muss und ob der Mieter zur Mietminderung berechtigt ist.

Schimmelbefall ist ein Sachmangel

Grundsätzlich gilt: Schimmelbefall in der Wohnung stellt einen erheblichen Mangel dar – schließlich kann eine verschimmelte Wohnung die Bewohner wortwörtlich krank machen, ein vertragsgemäßer Gebrauch der Räumlichkeiten ist also nicht mehr möglich. Allerdings stehen dem Mieter Gewährleistungsrechte – z. B. Mietminderung – nur zu, wenn er diesen gesundheitsgefährdenden Zustand nicht selbst herbeigeführt hat, etwa durch unzureichende Lüftung. Trägt danach der Mieter die Schuld am Schimmelbefall, so kann sein Vermieter nicht nur weiterhin die Zahlung der vollständigen Miete von ihm verlangen, sondern auch noch die Übernahme der Schimmel-Beseitigungskosten. Sind dagegen Baumängel oder andere Ursachen aus der Sphäre des Vermieters für den Schimmel verantwortlich, so kann der Mieter von seinen Gewährleistungsrechten Gebrauch machen.

Wer muss was beweisen?

Zunächst muss der Mieter nachweisen, dass überhaupt ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Danach trifft den Vermieter die Pflicht, darzulegen, dass dieser Mangel nicht aus seiner Sphäre (z. B. undichte Fenster, schlechte Dämmung) kommt, sondern aus der seines Mieters. Der muss nun beweisen, dass der Schimmel nicht durch sein Wohnverhalten entstanden ist. Ein Hin und Her vor Gericht also – weshalb regelmäßig Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben werden, mit denen die Gesundheits- und Geruchsbelastungen sowie die Ursache der Schimmelbildung geklärt werden sollen.

Oft kommen aber sowohl ein baulicher Mangel als auch falsches Wohnverhalten für den Schimmelbefall in Betracht. Hier nimmt das Gericht in der Regel eine hälftige Mitverursachung der Mietparteien an – so müssen z. B. Mieter und Vermieter jeweils 50 Prozent der Beseitigungskosten tragen. Sofern jedoch ein Baumangel über Jahre hinweg nicht zur Schimmelbildung geführt hat, können Anhaltspunkte eher für das falsche Wohnverhalten des Mieters als Schimmelursache sprechen – z. B., wenn sich erst der Schimmel bildet, nachdem der Mieter begonnen hat, im betroffenen Wohnraum nasse Wäsche aufzuhängen, ohne häufiger zu lüften.

Wohnverhalten vs. Baumängel?

Doch wann genau ist ein falsches Wohnverhalten des Mieters anzunehmen? Leider gibt es hier keine festen Regeln – es hängt vor allem vom Alter und Zustand des Mietshauses ab, wie sich der Mieter zu verhalten hat. Grundsätzlich kann aber verlangt werden, dass der Mieter mindestens zweimal am Tag für ca. 10 Minuten stoßlüftet. Eine Änderung des Wohnverhaltens kann nur verlangt werden, wenn sie dem Mieter zumutbar ist – so wäre es z. B. für einen berufstätigen Mieter unzumutbar, während der Arbeitszeit nach Hause zu fahren, um zusätzlich zu lüften. Ferner muss für den Mieter erkennbar sein, dass er sein Wohnverhalten ändern muss, um einen Schaden an seiner Wohnung zu verhindern. Hierzu genügt etwa der Hinweis des Vermieters auf einen erhöhten Lüftungsbedarf – entweder bei Vertragsschluss oder nach dem Umbau bzw. der Renovierung. Im Übrigen können die Mietvertragsparteien explizit vereinbaren, welche Pflichten den Mieter treffen, um etwaige Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden, indem er z. B. die Möbel ca. 10 cm von der Wand entfernt aufstellt oder viermal am Tag lüftet.

Lässt der Vermieter so dichte Fenster einbauen, dass eine „Zwangslüftung“ nicht mehr möglich ist, kann schnell Schimmel entstehen, wenn der Mieter nicht mehr als bisher lüftet. Es ist daher zunächst einmal die Pflicht des Vermieters, Vorkehrungen zu treffen, die dennoch einen regelmäßigen Luftaustausch ermöglichen – etwa durch Einbau einer Lüftungsanlage –, und den Mieter über den erhöhten Lüftungsbedarf zu informieren. Schließlich kann von diesem, wie bereits erläutert, ohne Hinweis bzw. entsprechende Vereinbarung kein übermäßiges Lüften oder das Wegrücken der Möbelstücke von den Wänden verlangt werden. Führt danach das „normale“ Wohnverhalten zur Schimmelbildung, kann dies dem ahnungslosen Mieter nicht angekreidet werden. Der Vermieter kann dann weder rückständige Miete verlangen, wenn die Miete zuvor ordnungsgemäß gemindert wurde, noch die Erstattung der Schimmel-Beseitigungskosten (LG Gießen, Urteil v. 02.04.2014, Az.: 1 S 199/13).

(VOI)

Foto : ©Fotolia.com/RioPatuca


Rechtstipp vom 25.08.2014
aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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