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Erbbaurecht - was Sie wissen und beachten müssen!

  • 4 Minuten Lesezeit
Erbbaurecht - was Sie wissen und beachten müssen!

Inhaltsverzeichnis

  1. Die wichtigsten Fakten
  2. Was versteht man unter dem Erbbaurecht?
  3. Wer bietet Erbbaurechtsgrundstücke an?
  4. Welche Vorteile hat das Erbbaurecht für den Erbbauberechtigten?
  5. Welche Nachteile hat das Erbbaurecht für den Erbbauberechtigten?
  6. Was bildet die gesetzliche Grundlage für das Erbbaurecht?
  7. Was versteht man unter einem Heimfall?
  8. Was geschieht nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags?
  9. Kann ein Erbbaurecht verlängert werden?
  10. Welche Bedeutung hat das Erbbaurecht im Gewerbebereich?

Die wichtigsten Fakten

  • Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück eine Immobilie zu errichten oder zu unterhalten.
  • Seine Laufzeit ist der Regel vertraglich auf 60 bis 99 Jahre begrenzt.
  • Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), das die gesetzliche Grundlage bildet, macht individuelle vertragliche Vereinbarungen möglich, die in der Regel auch nötig sind.
  • Der Erbbauberechtigte muss das Erbbaurecht normalerweise bei gewissen vertraglichen Verstößen an den Grundstückseigentümer zurückfallen lassen. Diese Sanktion bezeichnet man als Heimfall.

Was versteht man unter dem Erbbaurecht?

Beim Erbbaurecht handelt es sich um das Recht, das es dem Inhaber erlaubt, eine Immobilie auf einem Grundstück zu errichten und/oder zu unterhalten, das jemand anderem gehört. Jedoch ist die Laufzeit des Erbbaurechts vertraglich begrenzt. Im Regelfall laufen entsprechende Verträge zwischen 60 und 99 Jahre lang. In diesem Zeitraum zahlt der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer regelmäßig den Erbbauzins als eine Art Miete.

Das Erbbaurecht wird ins Grundbuch eingetragen und kann vererbt, verkauft, aber auch belastet werden. Jeder Erbpachtvertrag muss notariell beurkundet werden. Anschließend erfolgt die Eintragung des Erbbaurechts ins Grundbuch als gesondertes Blatt. Darüber hinaus wird ein eigenes Erbbaugrundbuch für das Grundstück angelegt. Synonyme für Erbbaurecht sind die Begriffe Erbpacht und Erbbaupacht.

Wer bietet Erbbaurechtsgrundstücke an?

Grundstücke mit Erbbaurecht werden vergleichsweise selten von Privatleuten und Immobiliengesellschaften angeboten. In erster Linie vergeben Städte und Gemeinden Erbbaurechtsgrundstücke. Diese sind vor allem für kinderreiche oder sozial schwache Familien gedacht. Aber auch die katholische Kirche und gemeinnützige Verbände bieten zahlreiche Grundstücke mit Erbpacht an.

Welche Vorteile hat das Erbbaurecht für den Erbbauberechtigten?

Der Erbbaurechtsnehmer muss das Grundstück nicht kaufen und braucht daher keinen hohen Kaufpreis auf einmal zu zahlen. Stattdessen muss er lediglich in regelmäßigen Abständen einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer entrichten. Dieser kann frei von den Vertragspartnern vereinbart werden.

Auf diese Weise bleibt der Erbbauberechtigte liquide. Außerdem profitieren insbesondere Personen, die nicht genügend Sicherheiten besitzen, um einen Bankkredit zur Bezahlung des Kaufpreises aufnehmen zu können.

Welche Nachteile hat das Erbbaurecht für den Erbbauberechtigten?

Der Erbbaurechtsnehmer kann sein Haus nicht so leicht verkaufen wie eine Immobilie auf einem Grundstück, das ihm gehört. Auf Erbbaugrund errichtete Bauwerke sind weniger gefragt und erzielen vergleichsweise niedrige Verkaufspreise. Bei Vertragsabschluss räumt man sich im Regelfall gegenseitig Vorkaufsrechte ein. Das bedeutet, dass Erbbauberechtigte, die ihre Immobilie veräußern möchten, aufgrund des Vorkaufsrechts die Zustimmung des Grundstückseigentümers benötigen. 

Ein weiterer Nachteil für den Nutzer des Grundstücks ist, dass Erbbaurechtsverträge äußerst lange Laufzeiten haben. Schließlich muss der Erbbauzins über die komplette Laufzeit gezahlt werden. Darüber hinaus kann der Erbbauberechtigte nur schwer bauliche Veränderungen am Grundstück vornehmen, da zuerst immer der Grundstückseigentümer zustimmen muss.

Was bildet die gesetzliche Grundlage für das Erbbaurecht?

Die gesetzliche Grundlage stellt das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) dar. Das Gesetz lässt jedoch viel Raum für individuelle Vereinbarungen, die im Regelfall erforderlich sind.

Was versteht man unter einem Heimfall?

Der Heimfall handelt es sich um eine Vereinbarung im Erbbaurecht, welche festlegt, wann die Erbpacht innerhalb der Vertragslaufzeit an den Grundstückseigentümer zurückfällt. Es handelt sich also um eine Sanktion für einen Verstoß des Erbbauberechtigten. Dafür kann man beispielsweise folgende Gründe vereinbaren:

  • Zahlungsverzug des Erbbaurechtsnehmers für mehr als zwei Jahre
  • vertragswidrige Nutzung der Erbpacht
  • nicht vorhandene oder nicht ausreichende Versicherung der Immobilie
  • Zahlungsunfähigkeit des Erbbauberechtigten

Was geschieht nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags?

Die Erbpacht erlischt mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit automatisch. Der Erbbaurechtsnehmer und der Grundstückseigentümer können sich aber auf eine frühzeitigere Auflösung des Vertrages einigen.

Wenn der Erbbaurechtsvertrag erlischt, wird der Grundstückseigentümer zum Eigentümer der errichteten Immobilie, da sie zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks zählt. Zum Ausgleich bekommt der Erbbauberechtigte vom Grundstückseigentümer eine Entschädigung. Für die Höhe dieser Entschädigung sind die zuvor getroffenen vertraglichen Vereinbarungen maßgebend. Bei Wohngebäuden muss sie jedoch mindestens zwei Drittel des aktuellen Werts der Immobile betragen.

Kann ein Erbbaurecht verlängert werden?

Generell kann ein Erbbaurechtsvertrags mit Zustimmung beider Parteien verlängert werden. Durch die Verlängerung entsteht dann aber zunächst kein Recht auf eine angemessene Entschädigung für die errichtete Immobilie des Erbbauberechtigten. Wenn dieser einer angebotenen Verlängerung nicht zustimmt, kann der Entschädigungsanspruch komplett verloren gehen.

Welche Bedeutung hat das Erbbaurecht im Gewerbebereich?

Die Erbpacht sorgt nicht nur für bezahlbaren Wohnraum für Personen mit kleinem Geldbeutel, es spielt auch bei Gewerbebauten eine Rolle. Untersucht man die Bedeutung des Erbbaurechts im Gewerbebereich in den für die Immobilienwirtschaft bedeutendsten Städten Deutschlands in den letzten Jahren, so stellt man fest, dass vor allem viel in Hotelimmobilien und Einzelhandelsgebäude in der Erbpacht investiert wurde:

Transaktionsvolumen in 7 deutschen Großstädten 2016 bis 2018 in Mrd. Euro
Nutzungsartinsgesamtdavon Immobilien im ErbbaurechtAnteil
Hotel7,500,739,7 %
Einzelhandel9,450,717,5 %
Mischnutzung6,430,436,7 %
Büro63,842,423,8 %
Andere11,220,373,3 %
Summe98,444,664,7 %
Foto(s): ©Fotolia/Fotolyse

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