Tod des Mieters: Müssen seine Mitbewohner ausziehen?

Stirbt der Mieter einer Wohnung, stellt sich regelmäßig die Frage, was mit seinen Mitbewohnern passiert: Dürfen sie in der Wohnung bleiben oder müssen sie ausziehen? Schließlich hat oftmals allein der Verstorbene die Räumlichkeiten gemietet. Der Ehepartner, die gemeinsamen Kinder oder andere Personen dagegen werden im Mietvertrag häufig nicht einmal erwähnt.

Mutter stirbt – Tochter zieht nicht aus Mietwohnung

Bereits 1994 war eine Frau mit ihrem Mann und Kind in die Wohnung der Mutter gezogen, um diese zu pflegen. Zu diesem Zeitpunkt hatte der damalige Vermieter einer Untervermietung der Wohnung an die Tochter seiner Mieterin sowie deren Familie ausdrücklich zugestimmt.

Nach dem Tod der Mieterin im Jahr 2015 kündigte der neue Vermieter der Tochter und ihrer Familie gemäß § 564 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Familie zog jedoch nicht aus, sodass der Vermieter vor Gericht auf Räumung und Herausgabe der Wohnung klagte. Schließlich bestehe kein Mietverhältnis mit der Tochter. Weil sie mit ihrer Mutter nämlich einst ein Untermietverhältnis geschlossen habe, sei sie nicht wirksam in den ursprünglichen Mietvertrag mit der Mutter eingetreten. Die Tochter erwiderte, wirksam in das Mietverhältnis des Vermieters mit ihrer Mutter eingetreten zu sein.

Kündigung war unwirksam

Das Landgericht (LG) Berlin kam zu dem Ergebnis, dass die Tochter samt Familie nicht aus der Wohnung ausziehen muss. Schließlich ist das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Vermieter nicht wirksam beendet worden.

Die Tochter war nach § 563 II 1 BGB wirksam in das Mietverhältnis zwischen ihrer verstorbenen Mutter und dem Vermieter eingetreten. Hierzu genügte es, dass sie bereits seit 1994 mit ihrer Mutter – trotz Untermietverhältnisses – in einem gemeinsamen Haushalt gelebt hat. Sie musste also keine gesonderte Erklärung abgeben; der Eintritt in das Mietverhältnis geschah automatisch.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses nach § 564 S. 2 BGB war daher nicht möglich. Diese Vorschrift greift nur, wenn das Mietverhältnis weder mit einem überlebenden Mieter – evtl. dem Ehegatten des Verstorbenen – gemäß § 563a BGB noch mit einem Haushaltsangehörigen gemäß § 563 BGB fortgesetzt wird, sondern mit den Erben des Verstorbenen. Vorliegend war die Tochter als Haushaltsangehörige aber gemäß § 563 II 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten.

Eine Kündigung nach § 563 IV BGB hatte der Vermieter hingegen nicht ausgesprochen – sie wäre aber ohnehin nur möglich gewesen, wenn die Tochter einen Kündigungsgrund geliefert hätte, z. B. indem sie die Wohnung gewerblich nutzt. Derartiges war vorliegend jedoch nicht ersichtlich, sodass wohl auch eine Kündigung nach § 563 IV BGB unwirksam gewesen wäre.

Fazit: Ein Ehepartner, der nicht auch Mieter der Wohnung ist, tritt nach dem Tod seines Partners automatisch in das Mietverhältnis ein, wenn er mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Kinder dagegen können das Vertragsverhältnis mit dem Vermieter fortführen, wenn sie zur Zeit des Todes des Mieters mit diesem zusammen in einem Haushalt gelebt haben. Der Vermieter kann das Vertragsverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod des Mieters erfahren hat, zwar kündigen, aber nur, wenn in der Person des Haushaltsangehörigen ein Kündigungsgrund vorliegt.

(LG Berlin, Urteil v. 08.02.2017, Az.: 65 S 411/15)

(VOI)