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Zugang einer Mieterhöhung trotz defekten Briefkastens?

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht
Zugang einer Mieterhöhung trotz defekten Briefkastens?
Trotz fehlender Briefkastenklappe kann ein eingelegtes Schreiben als zugegangen gelten.

Ein Schreiben, in dem der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt, gehört zweifellos nicht zu den schönsten und beliebtesten Briefen, die im Briefkasten landen. Eine Berlinerin hatte eine außergewöhnliche Ausrede und weigerte sich deshalb, die Erhöhung zu bezahlen. Dies wollte die Vermieterin wiederum nicht akzeptieren und klagte schließlich vor dem Amtsgericht (AG) Berlin-Wedding auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Schreiben in Briefkasten gelegt

Am 29.05.2015 ließ die Vermieterin von ihrem Hauswart ein Schreiben mit einem Mieterhöhungsverlangen in den Briefkasten der Mieterin legen. In diesem Brief verlangte sie nach den §§ 558, 558b Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Zustimmung der Mieterin zu einer Mieterhöhung mit Wirkung ab August 2015. Die monatliche Nettokaltmiete sollte von 171,86 Euro auf 197,39 Euro steigen und läge damit immer noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, wie sich aus dem Berliner Mietspiegel ergebe.

Mieterhöhung nicht zugegangen

Nachdem die Mieterin die Vermieterin um Zustellung der Mieterhöhung gebeten hatte und diese am 29.05.2015 durch den Hauswart erfolgt war, weigerte sie sich jedoch, die Mieterhöhung zu bezahlen, und verwies darauf, dass ihr das betreffende Schreiben überhaupt nicht zugegangen sei. Seit April 2014 sei nämlich ihr Briefkasten defekt – er habe keine Klappe mehr. Aus diesem Grund sei ihre Post für jedermann im Eingangsbereich des Hauses zugänglich und könne einfach aus dem Briefkasten herausgenommen werden.

Vermieterin erhebt erfolgreich Klage

Die Weigerung bezüglich der Zahlung der Mieterhöhung führte schließlich dazu, dass die Vermieterin Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung beim zuständigen AG einreichte – mit Erfolg. Sie kann die Mieterhöhung rückwirkend zum 01.08.2015 von der Mieterin verlangen.

Wirksamer Zugang des Schreibens

Die Richter stellten zunächst fest, dass die Vermieterin wirksam die Zustimmung zur Mieterhöhung nach den §§ 558, 558b Abs. 2 BGB verlangt hat, da davon auszugehen ist, dass das Schreiben der Mieterin zugegangen ist. Zugegangen ist eine Willenserklärung dann, wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt, dass dieser im Normalfall die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Sendung Kenntnis zu nehmen. Zum Bereich des Empfängers gehören auch solche Einrichtungen, die von ihm zur Entgegennahme von Erklärungen bereitgehalten werden, wie z. B. ein Briefkasten. In diesen Briefkasten hatte der Hauswart das betreffende Schreiben am 29.05.2015 gelegt.

Fehlende Briefkastenklappe zählt nicht

Dass sich die Frau darauf berief, dass sie das Schreiben aufgrund der fehlenden Briefkastenklappe nicht erhalten habe, zählt nach Ansicht der Richter nicht. Die Briefkastenklappe fehlte nämlich bereits seit April 2014. Diesen Mangel hatte sie zwar mit Anwaltsschreiben vom 03.04.2014 bei der Vermieterin angezeigt, es jedoch hingenommen, dass diese keine Reparatur vornahm. Die Mieterin hätte aufgrund der Tatsache, dass ihre gesamte Post frei zugänglich war und damit die Gefahr bestand, dass Sendungen sie nicht mehr zuverlässig erreichen, die Reparatur der Klappe im Wege einer Ersatzvornahme nach den §§ 535 Abs. 1, 536, 536a Abs. 2 BGB selbst in Auftrag geben müssen. Dies hat sie jedoch nicht getan. Da es in Fällen, in denen ein Briefkasten ganz fehlt, ausreicht, ein Schreiben im Hauseingang zu platzieren, genügte es hier, den Brief in den defekten Briefkasten zu legen.

Mieterhöhung rechtmäßig

Die Vermieterin hat gegen die Mieterin einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach den §§ 535, 557 Abs. 3, 558, 558b ff. BGB, da einerseits die neue Miete eindeutig die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt und andererseits behebbare Mängel, wie die Reparatur eines Briefkastens, es nicht rechtfertigen, die Zustimmung zur Anhebung des Mietzinses zu verweigern oder die Miete zu kürzen. Nachdem davon ausgegangen werden kann, dass das Schreiben der Mieterin Ende Mai zugegangen ist und die zweimonatige Überlegungsfrist nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB damit Ende Juli endete, greift die Erhöhung ab August 2015 und die Vermieterin kann die Mieterhöhung rückwirkend ab diesem Zeitpunkt verlangen.

Fazit: Ist der Briefkasten defekt oder fehlt er ganz, sollte man sich als Mieter dringend um die Reparatur kümmern, denn es könnte sein, dass wichtige Schreiben nicht ankommen, deren Zugang aber wie hier angenommen wird.

(AG Berlin-Wedding, Urteil v. 17.02.2016, Az.: 18 C 380/15)

(WEI)

Foto : ©fotolia.de/nenad2014


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