Badsanierung: Umzug ins Hotel auf Kosten des Vermieters?

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Nicht jeder Mangel lässt sich in wenigen Minuten beheben. Unter Umständen ist die Mangelbeseitigung sogar so aufwendig, dass der Mieter für ein paar Tage aus der Wohnung ausziehen muss, z. B. weil das Bad komplett saniert werden muss. Entstehen dem Mieter hierbei Kosten, weil er etwa in ein Hotel zieht, muss der Vermieter sie in einem angemessenen Umfang erstatten oder seinem Mieter auf Verlangen einen Vorschuss zahlen. Leistet er den Vorschuss dagegen nicht, stellt sich die Frage, ob man als Mieter einfach in der Wohnung bleiben, den Handwerkern den Zutritt verweigern und auch noch die Miete mindern darf.

Vermieter soll Vorschuss für Hotelkosten leisten

Nachdem die Mieter einer Wohnung einen Feuchtigkeitsschaden in ihrem Bad entdeckt hatten, unterrichteten sie unverzüglich ihren Vermieter darüber. Nach einiger Zeit wurde zwischen den Parteien ein Termin für die Badsanierung vereinbart. Hierfür wurden fünf Tage eingeplant, in denen die Mieter in ein Hotel ziehen sollten. Als sie von ihrem Vermieter unter anderem einen Vorschuss für die Hotelkosten verlangten, verweigerte der allerdings jegliche Zahlung.

Als die Handwerker kurz darauf vor der Tür standen, um den Mangel zu beheben, wurde ihnen die Tür nicht geöffnet. Stattdessen minderten die Bewohner die Miete. Der Vermieter war der Ansicht, dass dieses Vorgehen unzulässig sei – es könne schließlich nicht sein, dass Mieter einerseits die Beseitigung eines Mangels verhindern und später wegen genau dieses Mangels die Miete mindern. Er zog daher vor Gericht und forderte die zurückbehaltene Miete ein.

Kein Vorschuss – keine Badsanierung?

Das Amtsgericht (AG) Aachen wies sämtliche Ansprüche des Vermieters zurück. Schließlich hatten seine Vertragspartner die Miete zu Recht gemindert.

Rechtzeitige Mangelanzeige?

Das Gericht stellte klar, dass aufgrund der undichten Fugen im Bad unstreitig ein Mangel vorlag. Hierüber hatten die Mieter unverzüglich nach dem Entdecken ihren Vermieter informiert. Dennoch wurde der Mangel nicht behoben, was eine Mietminderung von 10 Prozent rechtfertigte.

Vermieter muss Übernachtungskosten tragen

Eine Mietminderung war auch möglich, obwohl die Mieter die Mangelbeseitigung selbst vereitelt hatten. Es war nämlich ihr gutes Recht, die Sanierungsarbeiten zu verweigern – denn der Vermieter hatte den Vorschuss nach § 555a III 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nicht gezahlt.

Weil das Bad komplett saniert werden musste, hätten die Mieter es für fünf Tage nicht ordnungsgemäß nutzen können. Insbesondere wäre nur eine „Katzenwäsche“ möglich gewesen, dagegen keine Ganzkörperwäsche. Das bedeutet jedoch eine erhebliche Einschränkung für die Mieter und ist ihnen nicht zumutbar. Sofern der Vermieter ihnen keine andere Waschmöglichkeit zur Verfügung stellt/stellen kann – z. B. das Bad in einer leer stehenden Wohnung in demselben Haus –, muss er deshalb für die Dauer der Mangelbeseitigung eine Ersatzunterkunft zahlen, vgl. § 555a III 1 BGB. Die Kosten für ein Hotel dürfen einen angemessenen Umfang allerdings nicht überschreiten. Das Einquartieren in einem 5-Sterne-Hotel wäre demnach grundsätzlich nicht erlaubt.

Anstatt das Geld für das Hotel später vom Vermieter zurückzuverlangen, können Mieter auch einen Vorschuss fordern. Schließlich haben Mieter oftmals nicht das nötige Kleingeld, um das Hotel zunächst aus eigener Tasche zu bezahlen. Auch kann so verhindert werden, dass der Mieter auf den vorgestreckten Kosten sitzenbleibt, weil der Vermieter etwa insolvent ist und den Geldbetrag nicht aufbringen kann.

Der Vermieter hat vorliegend den Vorschuss nicht gezahlt, obwohl die Parteien vereinbart hatten, dass die Mieter während der Badsanierung in ein Hotel ziehen. Hätten die Mieter die Handwerker dennoch in die Wohnung gelassen, hätten sie letzten Endes das Geld für die Hotelunterbringung wohl nie erhalten. Ihre einzige Chance, den Vermieter zur Kostenübernahme zu bewegen, war somit die Verweigerung der Sanierungsarbeiten, bis sie den Vorschuss erhalten. Dieses Vorgehen war zulässig. Da die Wohnung deshalb aber noch immer mangelbehaftet war, durften sie die Miete mindern.

Fazit: Kann eine Mietwohnung während Erhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen nicht genutzt werden, muss der Vermieter auf eigene Kosten für Abhilfe sorgen. Auf Verlangen hat er hierfür sogar einen Vorschuss zu leisten, damit sein Mieter z. B. eine Ersatzunterkunft beziehen kann. Zahlt er den Vorschuss nicht, kann der Mieter die Sanierungsarbeiten verweigern und die Miete mindern.

(AG Aachen, Urteil v. 12.11.2015, Az.: 100 C 272/15)

(VOI)