IMMOBILIENRECHT TSCHECHIEN: Kauf eines Immobilienprojekts und Bankfinanzierung

Die Finanzierung von Immobilienprojekten über Bankkredite ist in der Tschechischen Republik keine Ausnahme.

Immobilientransaktionen in Tschechien sind daher oft ein "Spiel", in das ein scheinbar unauffälliger "dritter Spieler" einsteigt, der zwar auf den ersten Blick eher im Hintergrund steht, in der Praxis aber entscheidend für den Verlauf der gesamten Transaktion ist - die finanzierende Bank.

Worauf Sie in der Tschechischen Republik beim Kauf von Immobilienprojekten im Zusammenhang mit einer Bankfinanzierung achten sollten, bespricht unser Artikel unten.

Unter die Lupe nehmen wir sowohl sog. Asset Deals, d.h. Akquisitionen, bei denen die Immobilie als solche erworben wird, als auch sog. Share-Deals, bei denen ein Anteil an der Immobiliengesellschaft, die die Immobilie/das Immobilienprojekt besitzt, erworben wird.

Immobilienerwerb mit Bankfinanzierung im Allgemeinen

Die erste Frage, die vor Einleitung einer Akquisition zu beantworten ist, ist einfach, beeinflusst aber den Transaktionsfluss erheblich:

Gibt es eine Bankfinanzierung, die auf dem zu erwerbenden Immobilienprojekt lastet?

Wenn ja, müssen Sie wachsam sein. An der Transaktion wird nämlich neben dem Verkäufer und dem Käufer mindestens eine weitere Instanz beteiligt sein - die finanzierende Bank. Wenn eine Refinanzierung und der Austausch der bestehenden finanzierenden Bank durch eine neue finanzierende Bank vorgesehen wird, dann sogar zwei.

Worauf müssen Sie weiter besonders achten?

Zunächst einmal muss der genaue Umfang der Sicherheiten festgelegt werden. Der Umfang der Sicherheiten und ihre Parameter sind von Bank zu Bank unterschiedlich.

Die Dokumentation der Sicherheiten bei einem Asset Deal umfasst jedoch im Allgemeinen Folgendes:

1. die Bestellung eines Pfandrechts an der zu erwerbenden Immobilie;

2. Bürgschaftserklärungen;

3. Sicherheitswechsel.

Und im Falle eines sog. Share Deals auch:

4. die Bestellung eines Pfandrechts an den Anteilen der Immobiliengesellschaft, die Eigentümerin der Immobilie ist;

5. eine Vereinbarung über den Nachrang der Forderungen der Gläubiger der Immobiliengesellschaft gegenüber den Forderungen der finanzierenden Bank gegen die Immobiliengesellschaft (sog. Rangrücktrittsvereinbarung / Subordinierungsvereinbarung).

Der Umfang der Sicherheiten ist in dreifacher Hinsicht von Bedeutung:

Erstens definiert er den Umfang der von der finanzierenden Bank zu erbringenden Mitwirkung an der Akquisitionstransaktion.

Zweitens trägt er zur Klärung des zeitlichen Ablaufs der Transaktion bei.

Drittens wird der Kreditvertrag in der Regel die Verpflichtung des Kreditnehmers vorsehen, die Kreditsicherheiten in dem im Kreditvertrag festgelegten Umfang aufrechtzuerhalten. Für den Fall der Nichteinhaltung dieser Verpflichtung sieht der Vertrag in der Regel Sanktionen vor, zu denen als letztes Mittel das Recht der finanzierenden Bank gehören kann, den Kreditvertrag zu kündigen, und den Kredit fällig zu stellen. Im Rahmen einer Akquisitionstransaktion ist es in der Regel erforderlich, die Sicherheiten für die Finanzierung zu übernehmen. Ein gründliches Verständnis des Umfangs der Sicherheiten minimiert das Risiko, dass ein Teil der Finanzierung nicht übernommen wird oder dass es zu anderen Verstößen gegen den Kreditvertrag und die Kreditrückzahlung kommt.

Zwei für Immobilientransaktionen typische Sicherheiten, nämlich Pfandrechtsbestellung und Abschluss einer Subordinierungsvereinbarung, werden im Folgenden näher erläutert.

ASSET DEAL: Ein bestelltes Pfandrecht an einer Immobilie:

Hat der Verkäufer eine Bankfinanzierung für den Kauf der Immobilie in Anspruch genommen, wird die Immobilie in der Regel an die finanzierende Bank verpfändet.

Damit sind die Verfügungsbeschränkungen des Verkäufers über die Immobilie aber noch nicht erschöpft.

Neben der Bestellung eines Pfandrechts an der Immobilie verlangen die finanzierenden Banken in der Regel auch die Bestellung eines Veräußerungs- und Belastungsverbots für die Immobilie.

In der Praxis bedeutet dies, dass die Immobilie ohne die (meist vorherige schriftliche) Zustimmung der Bank nicht auf den Käufer übertragen werden kann. Die Zustimmung zur Übertragung muss daher in der Regel vorab in der Form eingeholt werden, die im Darlehensvertrag zwischen dem Verkäufer und der finanzierenden Bank festgelegt ist. Geschieht dies nicht, können erneut im Darlehensvertrag vorgesehene Sanktionen verhängt werden, zu denen in der Regel auch die Möglichkeit der Kündigung des Darlehensvertrags oder der Rückzahlung des Darlehens gehört.

In der Praxis erteilen die finanzierenden Banken die Zustimmung zum Verkauf der Immobilie. Die Zustimmung der finanzierenden Bank zur Übertragung kann jedoch an Bedingungen geknüpft sein. In einem solchen Fall erteilt die Bank die Zustimmung zur Übertragung nur, wenn bestimmte, von der Bank festgelegte Bedingungen erfüllt sind.

In der Praxis treten diese Bedingungen meist in zwei Formen auf:   

(i) Die finanzierende Bank stimmt der Übertragung des Eigentums an der Immobilie unter der Voraussetzung zu, dass der Käufer die bestehende Bankfinanzierung übernimmt oder (ii) alle Schulden des Verkäufers gegenüber der finanzierenden Bank beglichen werden.

Wenn es zu einer Übernahme der Finanzierung kommt, hat dies in zweierlei Hinsicht Auswirkungen:

Im Käufer-Verkäufer-Verhältnis wird in der Regel vereinbart, dass der Kaufpreis um den Betrag der übernommenen Bankfinanzierung reduziert wird.

In der Beziehung zwischen Käufer und finanzierender Bank ist es in der Regel erforderlich, dass der Käufer mit der finanzierenden Bank eine neue Sicherheitsdokumentation abschließt.

Wenn die Bank ausgezahlt werden soll, ist der endgültige Zahlungspunkt für die Zahlung des Kaufpreises immer ein Bankkonto unter der Kontrolle der finanzierenden Bank.

In der Praxis ist es üblich, dass der Käufer einen Teil des Kaufpreises mit einem Darlehen einer anderen Bank bezahlt. In einem solchen Fall verlangt die finanzierende Bank des Käufers jedoch in der Regel auch die Bestellung von Sicherheiten für die erworbene Immobilie, was zu einem vorübergehenden "Konflikt" zwischen der finanzierenden Bank des Verkäufers und der des Käufers führt, da beide Banken ihre Sicherheiten für die Immobilie bestellt haben wollen. Diese vorübergehenden Konflikte sind in der Praxis üblich, und die Banken sind daher in der Lage, sie zu lösen.

SHARE DEAL: Bestelltes Pfandrecht an einem Anteil an einer Immobiliengesellschaft und Subordinierungsvereinbarung:

Die Bestellung eines Pfandrechts an einem Anteil an einer Immobiliengesellschaft stellt eine Sicherheit dar, die, wie oben bereits ausgeführt wurde, zu beachten ist, wenn der Erwerb in Form eines so genannten Share Deals erfolgen soll, also in dem Fall, wenn der Käufer nicht die Immobilie als solche erwirbt, sondern nur Anteile oder Aktien an der Handelsgesellschaft, die Eigentümerin der Zielimmobilie ist.

Bei dieser Transaktion - einem Share Deal - erwirbt der Käufer neben dem Immobilienprojekt auch die Kontrolle über die Vermögenswerte der Gesellschaft, d. h. sowohl über die Verbindlichkeiten als auch über die Aktiva, und erwirbt somit eine Beteiligung an einer Gesellschaft, das eine große Anzahl eigener Forderungen und Verbindlichkeiten, einschließlich Verbindlichkeiten aus Bankfinanzierungen, haben kann (und in der Regel auch hat).

Natürlich sind die finanzierenden Banken nicht daran interessiert, dass die Eigentümer ihrer Kreditnehmer spontan wechseln.

In der Praxis werden also das Pfandrecht und das Veräußerungs- und Belastungsverbot nicht nur an den Immobilien der Projektgesellschaft, sondern auch an den Anteilen an der Immobiliengesellschaft als solcher begründet, so dass für die Übertragung der Anteile an der Immobiliengesellschaft die Zustimmung der finanzierenden Bank eingeholt werden muss.

Wichtig ist auch, ob eine Rangrücktrittsvereinbarung zugunsten der finanzierenden Bank getroffen wurde.

Diese Vereinbarungen ordnen die Forderungen anderer Gläubiger den Forderungen der finanzierenden Bank gegenüber der Immobiliengesellschaft unter und führen dazu, dass diese Forderungen ohne vorherige schriftliche Zustimmung der finanzierenden Bank in der Regel nicht befriedigt (d.h. die Gläubiger nicht bezahlt) werden können. Dies ist eine wichtige Information in Fällen, in denen die Immobiliengesellschaft gegenüber ihren bisherigen Gesellschaftern (d.h. den Verkäufern) Schulden hat, die im Rahmen des Verkaufs getilgt werden sollen, so dass der Käufer ein bereits "saniertes" Unternehmen erwirbt.

In solchen Fällen ist auch die Zustimmung der finanzierenden Bank zur Befriedigung dieser Ansprüche erforderlich.

Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass eine Immobiliengesellschaft in der Regel nicht über ausreichende eigene Mittel verfügt, um ihre Schulden gegenüber den bisherigen Anteilseignern zu begleichen. Die Mittel zur Befriedigung dieser Forderungen werden der Immobiliengesellschaft daher meistens vom Erwerber als ihrem neuen Eigentümer zur Verfügung gestellt. Aber auch in diesen Fällen verlangt die finanzierende Bank in der Regel, dass die spätere Rückzahlung dieser Mittel gegenüber den Forderungen der Bank nachrangig ist.

Schlussfolgerung

Der Einsatz von Bankfinanzierungen ist in der Tschechischen Republik eine gängige Praxis beim Erwerb von Immobilienprojekten. Sie führt aber auch dazu, dass eine Immobilientransaktion nicht nur ein Geschäft zwischen Verkäufer und Käufer ist, sondern eine weitere Instanz in die Transaktion eintritt - die finanzierende Bank, die einen großen Einfluss auf den weiteren Verlauf der Transaktion hat - ohne deren Zustimmung die Transaktion in der Regel nicht zustande kommt. Es ist daher ratsam, sich frühzeitig über die Bedingungen der Bankfinanzierung zu informieren, damit das Geschäft pünktlich, problemlos und mit allen erforderlichen Genehmigungen der finanzierenden Bank abgewickelt werden kann.

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